В первой половине 2025 года на европейском рынке недвижимости наблюдается резкое изменение настроений среди частных инвесторов. Более €11 миллиардов было выведено из открытых фондов недвижимости по всей территории ЕС, что стало одним из крупнейших оттоков капитала с момента мирового финансового кризиса 2008 года. Причинами стали повышение процентных ставок, страх обесценивания активов, усиление регулирования и рост неопределённости в отношении доходности коммерческой недвижимости.
Масштабный отток — тревожный сигнал для рынка
По данным Morningstar и других управляющих компаний, розничные инвесторы стремительно выводят средства из фондов, ориентированных на недвижимость. Только в первом квартале 2025 года объём оттока превысил €6 миллиардов, а весной тенденция продолжилась. Особенно сильно пострадали Германия, Франция, Люксембург и Нидерланды — в этих странах ведущие фонды зафиксировали заметное снижение активов под управлением.
Такие крупные участники, как BlackRock, UBS и DWS, сообщают об ускорении заявок на погашение долей в их открытых фондах. Институциональные инвесторы, в свою очередь, пока не спешат с распродажей активов, предпочитая наблюдать за ситуацией.
Основные причины оттока капитала
1. Рост процентных ставок. Европейский центральный банк (ЕЦБ) проводит жёсткую денежно-кредитную политику в борьбе с инфляцией. Повышение ставок делает финансирование недвижимости более дорогим и снижает маржинальность, что делает фонды менее привлекательными для инвесторов, ищущих доходность.
2. Риски ликвидности. Многие открытые фонды предлагают ежемесячный или квартальный выкуп долей, несмотря на то, что держат низколиквидные активы — офисы, торговые центры и т.п. В условиях волатильности такое расхождение становится уязвимостью.
3. Страх обесценивания активов. Сегменты офисов и розничной торговли испытывают давление: удалённая работа стала нормой, а физические магазины теряют клиентов. Ожидаемое падение рыночной стоимости заставляет инвесторов спешить с выходом.
4. Регуляторное давление. Во многих странах ЕС — например, в Германии и Нидерландах — ужесточаются требования к работе открытых фондов. Хотя цель — защита инвесторов, сам факт перемен вызывает дополнительное беспокойство.
Наиболее уязвимые сектора
Фонды, ориентированные на офисную и торговую недвижимость, особенно страдают от перемен. В таких городах, как Франкфурт и Париж, растёт уровень вакантности офисов, а торговые центры в пригородах теряют арендаторов и доходность.
В то же время логистическая и промышленная недвижимость сохраняет устойчивость. Эти активы востребованы институциональными инвесторами, но их низкая доходность делает их менее привлекательными для розничных вкладчиков.
Ответные меры управляющих компаний
Отток капитала вынуждает управляющих принимать экстренные меры. Некоторые фонды распродают активы — нередко с дисконтом — чтобы обеспечить ликвидность. Другие ограничивают выкуп долей или временно замораживают приём новых заявок.
Во Франции фонд SCPI Corum Origin сообщил о снижении новых инвестиций на 25% по сравнению с предыдущим годом. В Германии Deka Immobilien ограничил возможность вывода средств. В Люксембурге REInvest Asset Management временно приостановил выпуск новых паёв.
В Нидерландах фонд Altera Vastgoed переориентируется на жилую недвижимость, которая демонстрирует большую устойчивость и стабильный спрос.
Изменение поведения инвесторов
Частные инвесторы всё чаще отдают предпочтение более ликвидным и надёжным инструментам. Популярность приобретают денежные фонды, облигации и продукты, защищённые от инфляции. Финансовые консультанты отмечают смещение приоритетов: защита капитала и снижение рисков выходят на первый план.
Также растёт интерес к биржевым фондам недвижимости (REITs), которые предлагают высокую ликвидность и диверсификацию.
Перспективы на 2025 год и далее
Аналитики предполагают, что интерес к фондам недвижимости может восстановиться во второй половине 2025 года, если инфляция начнёт снижаться, а ЕЦБ перейдёт к снижению ставок. Однако управляющим необходимо адаптировать структуру фондов к новым реалиям.
Ожидается, что в будущем фонды будут предлагать ограниченную, но прогнозируемую ликвидность, более высокую прозрачность и лучшую диверсификацию. Стратегии с ориентацией на ESG также могут привлечь новое поколение инвесторов, ориентированных на устойчивое развитие.
Параллельно усиливается интерес к сегментам с устойчивым спросом: жилые дома, студенческие общежития, дома престарелых.
Вывод
Retail Investors Dump €11B in EU Property Funds Amid Risks — этот заголовок отражает кризис доверия, охвативший европейский рынок недвижимости. Под давлением роста ставок, регуляторных изменений и страха перед снижением цен частные инвесторы пересматривают стратегии.
Для управляющих компаний это сигнал к действию: только через реформу продуктов, повышение прозрачности и адаптацию к новым ожиданиям можно вернуть доверие вкладчиков. Недвижимость по-прежнему остаётся важной частью инвестиционного портфеля, но привычные инструменты требуют переосмысления. Гибкость и инновации — ключи к восстановлению интереса.
