В первом квартале 2025 года рынок коммерческой недвижимости Европы демонстрирует устойчивое восстановление. Согласно последнему анализу компании JLL, наибольшую динамику показывают три ключевых сегмента — офисная, логистическая и розничная недвижимость. Эти направления становятся основными драйверами инвестиционной активности, сигнализируя о возвращении доверия со стороны институциональных и частных инвесторов на фоне стабилизации макроэкономических условий.
Офисная недвижимость: восстановление интереса арендаторов и инвесторов
После продолжительного периода неопределённости и спада в постпандемийные годы сегмент офисной недвижимости демонстрирует уверенный рост. Объёмы сделок с офисами составили около 24 % от всех операций с коммерческой недвижимостью в первом квартале 2025 года — это наиболее высокий показатель за последние два года.
Особый интерес наблюдается в таких городах, как Париж, Берлин, Амстердам и Мюнхен. Здесь возрастает спрос на современные офисы с высокой энергоэффективностью, гибкой планировкой и соответствием стандартам ESG. Возвращение сотрудников в гибридные форматы работы стимулирует компании инвестировать в качественные и комфортные офисные пространства, что также отражается в росте арендных ставок в центральных деловых районах.
Ключевые факторы восстановления:
- рост деловой активности в столицах и крупнейших городах;
- потребность в офисах нового поколения, соответствующих ESG-стандартам;
- повышение арендных ставок в премиальных локациях.
Логистика: стабильный рост на фоне развития e-commerce
Логистическая недвижимость продолжает демонстрировать устойчивый рост и остаётся одним из самых надёжных сегментов на рынке. После незначительного замедления в 2023 году рынок вновь активизировался в конце 2024 года и укрепил позиции в 2025 году.
Наибольшая активность фиксируется в Германии, Нидерландах, Польше, Бельгии и Испании. Спрос на логистические объекты поддерживается несколькими факторами:
- расширение электронной коммерции и увеличение объёмов онлайн-продаж;
- развитие складов «последней мили» вблизи крупных агломераций;
- модернизация устаревших логистических комплексов;
- рост трансграничной торговли и экспортно-импортных операций.
Особенно востребованы склады с возможностью быстрой адаптации под разные категории товаров и потребности арендаторов.
Розничная недвижимость: офлайн-формат возвращает позиции
Сегмент розничной торговли, испытывавший сложности в последние годы, в 2025 году демонстрирует устойчивое восстановление. Традиционные бренды и digital-native компании расширяют своё физическое присутствие в ключевых городах Европы. Открытие офлайн-магазинов интернет-брендами становится частью омниканальной стратегии и позволяет укрепить взаимодействие с клиентами.
Основные тенденции:
- рост спроса на площади для ресторанов, развлекательных центров и lifestyle-концептов;
- активизация аренды в главных торговых улицах европейских столиц;
- трансформация торговых центров в многофункциональные пространства;
- рост популярности fashion-ритейла, особенно в сегментах fast fashion и устойчивой моды.
Инвесторы вновь обращают внимание на качественные торговые объекты в районах с высокой проходимостью и туристическим потенциалом.
Географическая структура активности
Наибольшая инвестиционная активность отмечается в следующих регионах:
- Западная Европа (Германия, Франция, Нидерланды) — лидеры по объёму сделок и масштабам нового строительства;
- Центральная и Восточная Европа (Польша, Чехия, Румыния) — растущий интерес к логистике и торговой недвижимости;
- Скандинавия — устойчивый спрос на энергоэффективные офисы и склады с акцентом на устойчивость.
Поведение инвесторов и структура сделок
В условиях сохраняющейся экономической нестабильности инвесторы делают ставку на:
- активы с устойчивым арендным доходом;
- ликвидные объекты в локациях с высоким спросом;
- проекты, соответствующие экологическим и социальным стандартам.
Популярными становятся совместные инвестиционные модели, включая:
- государственно-частные партнёрства;
- долгосрочные операционные соглашения;
- реструктуризация и переориентация существующих портфелей вместо нового строительства.
Иностранный капитал — особенно из США, стран Ближнего Востока и Азии — продолжает активно поступать на европейский рынок.
Прогноз на второе полугодие 2025 года
По прогнозам JLL, к концу 2025 года ожидается:
- рост спроса на высококачественные и экологически устойчивые офисы;
- увеличение объёмов логистического строительства в Южной Европе;
- активное развитие гибридных форматов ритейла (интеграция онлайн и офлайн);
- возможный рост объёма сделок при снижении ключевой ставки Европейским центральным банком.
Заключение
Рынок коммерческой недвижимости Европы вступил в фазу восстановления. Ведущими направлениями остаются офисная, логистическая и розничная недвижимость, которые формируют основу нового инвестиционного цикла. На фоне сохраняющихся рисков инвесторы отдают предпочтение устойчивым, энергоэффективным и многофункциональным объектам. Трансформация спроса, ESG-ориентированность и технологичность становятся определяющими факторами в формировании рынка ближайших лет.
