Канадская инвестиционная компания Brookfield Asset Management объявила о привлечении $5,9 млрд (примерно €5,5 млрд) в рамках нового фонда, ориентированного на distressed assets — проблемную недвижимость, временно утратившую стоимость или доходность. Эти средства направлены на покупку объектов, пострадавших из-за высоких процентных ставок, снижения арендных потоков и нестабильных рыночных условий.
Фонд под названием Brookfield Special Situations Real Estate Fund IV стал одним из крупнейших в своём классе за последние годы. Его цель — использовать текущий спад на рынке для стратегического приобретения и трансформации активов с высоким потенциалом.
География и направления инвестиций
Фонд сосредоточится на США и странах Европы, где наибольшее количество объектов оказалось под давлением из-за изменений финансовых условий. Инвестиционные интересы охватывают:
- офисные здания в центральных деловых районах, теряющие арендаторов;
- гостиницы, пострадавшие от пандемии и турбулентности туристического спроса;
- торговые центры и стрит-ритейл, особенно в пригородах;
- жилые комплексы, оказавшиеся в зоне финансового риска у застройщиков.
Ценовая динамика и доступные активы
По данным Brookfield, на европейском рынке коммерческой недвижимости наблюдается значительное снижение цен. Примеры:
| Город | Средняя цена за м² (2024) | Снижение за 2 года |
|---|---|---|
| Париж | €6 500 | –18% |
| Мюнхен | €5 900 | –15% |
| Милан | €4 700 | –21% |
| Мадрид | €4 300 | –17% |
| Варшава | €3 800 | –13% |
Такая рыночная коррекция открывает возможности для покупки с существенным дисконтом и последующей реконцепции.
Стратегия Brookfield
Brookfield следует модели активного управления: компания не просто приобретает активы, но и трансформирует их, адаптируя к текущему спросу. Основные направления стратегии включают:
- покупку долгов с дисконтом и реструктуризацию;
- прямое приобретение недвижимости с финансовыми проблемами;
- редевелопмент офисов в жилые или гибридные форматы;
- перепродажу обновлённых активов в течение 5–7 лет.
Участники фонда
Капитал фонда поступил от более чем 100 институциональных инвесторов со всего мира, включая пенсионные и страховые фонды, суверенные структуры, семейные инвестиционные компании. Около 70% объёма обеспечено существующими партнёрами Brookfield, что свидетельствует о высокой степени доверия.
Рыночный контекст
После резкого повышения ставок Европейским центральным банком и Федеральной резервной системой в 2022–2023 годах финансирование стало значительно дороже. Многие активы, особенно приобретённые в период ценового пика, стали убыточными. Это привело к росту доли distressed-недвижимости на рынке, что и стало основой инвестиционной стратегии нового фонда.
Особенно уязвимыми оказались:
- девелоперские проекты без подписанных договоров аренды;
- активы с высокой долговой нагрузкой;
- фонды недвижимости с жёсткими сроками выхода.
Ожидаемая доходность
По расчётам аналитиков, фонд способен обеспечить следующие показатели:
- IRR (внутренняя норма доходности): 12–16% в год;
- Коэффициент возврата капитала: 1,7–2,1x за инвестиционный цикл;
- Дополнительная прибыль от экологической и функциональной модернизации — до 3% в год.
Успешные кейсы прошлого
Brookfield имеет успешный опыт инвестиций в distressed-активы. После кризиса 2008 года компания приобрела объекты с дисконтом, включая:
- офисы в Лондоне и Нью-Йорке;
- отели в Португалии и Испании;
- логистические комплексы в Германии, ставшие частью крупного индустриального портфеля.
Каждый из этих кейсов принёс доход выше рыночного уровня, укрепив репутацию Brookfield.
ESG-подход и устойчивое развитие
Важной частью стратегии фонда является устойчивость. Brookfield внедряет:
- энергоэффективные технологии и альтернативные источники энергии;
- умные системы управления зданиями;
- переработку пространств для повышения функциональности;
- экологические сертификации, включая BREEAM и LEED.
Это повышает ценность недвижимости и делает её привлекательной для новых арендаторов и покупателей.
Заключение
Фонд Brookfield объёмом €5,5 млрд — это своевременный и стратегически выверенный ответ на текущее ослабление рынка. Вместо того чтобы избегать рисков, компания видит в них возможность создать обновлённый портфель активов, адаптированный к реалиям 2025 года.
Такая инициатива — не только путь к высокой доходности для инвесторов, но и импульс для обновления городских пространств, повышения их устойчивости и ликвидности. Brookfield вновь подтверждает статус одного из самых дальновидных игроков глобального рынка недвижимости.
