В марте 2025 года Федеральное управление финансового надзора Германии (BaFin) объявило о временном смягчении требований к капиталу для ипотечных кредитов. Эта мера направлена на стимулирование рынка недвижимости, который страдает от роста процентных ставок, снижения доступности жилья и стагнации в жилищном строительстве.
Целью является снижение финансового давления на немецкие домохозяйства и облегчение доступа к финансированию в условиях экономических вызовов.
Что изменилось: снижение контрциклического буфера
BaFin сократило контрциклический буфер по жилищной ипотеке с 0,75 % до 0,25 %. Это позволило банкам освободить от €18 до €20 миллиардов капитала, который теперь может быть направлен на выдачу новых кредитов, рефинансирование текущих ипотек и улучшение условий для заёмщиков.
Это временная мера, которая будет пересмотрена в первом квартале 2026 года в зависимости от рыночной ситуации и стабильности финансовой системы.
Причины принятия решения
К 2024 году ипотечный рынок Германии показал значительное сокращение:
- Объём новых ипотечных кредитов снизился на 15,6 % по сравнению с предыдущим годом;
- Количество сделок с недвижимостью уменьшилось;
- Ежемесячные платежи выросли более чем на €300 из-за повышения ставок ЕЦБ.
В начале 2025 года ставки по ипотеке с фиксированным сроком на 10 лет колебались от 4,2 % до 4,5 %, при этом цены на недвижимость по-прежнему оставались высокими:
| Город | Средняя цена (€/м²), 2025 |
|---|---|
| Мюнхен | €7.400 |
| Франкфурт | €6.100 |
| Гамбург | €5.300 |
| Берлин | €4.800 |
| Лейпциг | €3.600 |
Эти показатели резко ограничивали доступ к жилью для многих граждан.
Реакция банковского сектора
Крупнейшие банки Германии — Deutsche Bank, Commerzbank, DZ Bank и группа Sparkasse — положительно восприняли новость. Некоторые из них уже представили новые ипотечные продукты на улучшенных условиях.
Среди новых предложений:
- Ипотека на 10 лет с фиксированной ставкой от 3,3 % до 3,6 %;
- Финансирование до 95 % от стоимости недвижимости (LTV);
- Льготные периоды без уплаты основного долга;
- Индивидуальные графики погашения с учётом дохода клиента.
Эти условия особенно выгодны для молодых семей и тех, кто покупает жильё впервые.
Поддержка семей и новых покупателей
Основная цель реформы — расширить возможности приобретения жилья для семей со средним уровнем дохода. Стандартный дом в Германии стоит от €350.000 до €450.000, что требует первоначального взноса от €70.000 до €90.000.
Теперь отдельные финансовые учреждения предлагают покрытие до 95 % стоимости жилья. Кроме того, в некоторых федеральных землях, например, в Северном Рейне-Вестфалии, доступны субсидии до €10.000 для семей с детьми.
Риски и критика
Эксперты предупреждают о риске чрезмерной закредитованности населения. По оценкам института ifo, соотношение долговой нагрузки к доходу может достигнуть 47 %, что считается высоким уровнем.
Кроме того, есть опасения, что данная мера может привести к избыточному кредитованию или надуванию пузыря на рынке недвижимости, особенно при недостаточном контроле.
Также важно понимать, что расширение доступа к кредитам само по себе не решает проблему дефицита доступного жилья и не ускоряет процесс получения разрешений на строительство.
Стимул для строительства
В 2024 году объём новых строительных проектов в Германии упал на 17 %, чему способствовали высокие затраты на материалы и финансирование.
После изменений, введённых BaFin, многие девелоперы начали возобновлять проекты — в основном на городских окраинах и в регионах с более доступной стоимостью земли. Возрос интерес к строительству энергоэффективного жилья.
Региональные особенности
Эффект от реформы ощущается по-разному в зависимости от региона:
- Мюнхен и Франкфурт: рост спроса на жильё стоимостью до €600.000;
- Берлин: активизация строительства в районах Марцан, Шпандау и Лихтенберг;
- Северный Рейн-Вестфалия: повышение интереса к городам Дортмунд, Эссен и Билефельд;
- Лейпциг и Дрезден: привлекательность из-за хорошего соотношения цены и качества жилья, а также доходности.
Экологическая устойчивость и переход к “зелёному” жилью
Одним из положительных побочных эффектов стало увеличение спроса на экологичное жильё. Старые здания являются значительным источником выбросов CO₂.
Продвижение новостроек с сертификацией KfW Efficiency House 40+ (стоимость от €430.000 до €520.000) способствует экологическому переходу. Такие дома обеспечивают низкие счета за энергию и могут рассчитывать на льготное страхование.
Заключение
Смягчение требований к капиталу со стороны BaFin — это рациональный шаг в ответ на стагнацию на ипотечном рынке. Эта мера снижает давление на банковский сектор и предоставляет тысячам семей шанс на покупку жилья.
Однако её нельзя считать исчерпывающим решением. Необходим комплекс мер:
- инвестиции в социальное жильё,
- налоговые стимулы для реноваций,
- улучшение градостроительного планирования,
- внедрение ESG-критериев в развитие недвижимости.
Если эта инициатива будет сопровождаться структурными реформами и применяться ответственно, она может стать поворотным моментом на пути к более сбалансированному и доступному рынку недвижимости в Германии.
