В 2025 году центры обработки данных (ЦОД) заняли ключевое место на рынке недвижимости Европы. Повышенный спрос на цифровую инфраструктуру, бурное развитие облачных технологий и внедрение искусственного интеллекта сделали ЦОД одними из самых привлекательных инвестиционных активов.
Почему ЦОД в центре внимания
Основные причины бурного роста:
- Рост интернет-трафика (видео 4K+, стриминг, IoT)
- Расширение корпоративной облачной инфраструктуры
- Распространение ИИ и систем машинного обучения
- Требования ЕС к локализации данных (GDPR и др.)
Банки, логистические компании, онлайн-ритейл и госструктуры всё чаще арендуют профессиональные ЦОД, отказываясь от дорогостоящих собственных серверных.
Ведущие города Европы
| Город | Стоимость строительства (€/м²) | Ставка аренды (€/м² в год) | Заполняемость |
|---|---|---|---|
| Франкфурт | 8 800 € | 320 € | 96 % |
| Лондон | 9 300 € | 350 € | 94 % |
| Амстердам | 8 200 € | 300 € | 91 % |
| Париж | 8 600 € | 310 € | 89 % |
| Варшава | 6 400 € | 230 € | 82 % |
| Дублин | 7 200 € | 260 € | 84 % |
Западноевропейские хабы сохраняют лидерство, но растёт интерес к Центральной и Восточной Европе: особенно активно развиваются Варшава, Будапешт и Бухарест.
Доходность и инвестиционный потенциал
ЦОД приносят стабильный доход. Средняя доходность (2025 год):
- 4,0–4,5 % — Лондон, Франкфурт
- 4,5–5,0 % — Париж, Амстердам
- 5,5–6,2 % — Варшава, Прага, Будапешт
Пример: в первом квартале 2025 года был продан кампус hyperscale недалеко от Лондона за 275 млн евро. Площадь — 30 000 м², мощность — 40 МВт, доходность — 4,1 %.
Инфраструктурные требования
Современный ЦОД требует:
- Электроснабжения 10–100 МВт
- Подключения к волоконно-оптической сети
- Систем охлаждения (жидкостных или водяных)
- Сертификации Tier III или IV
- Участков от 1 гектара в промышленных зонах
ESG и устойчивое развитие
В 2025 году более 60 % новых объектов соответствуют экологическим стандартам:
- BREEAM Excellent или LEED Gold
- Использование возобновляемой энергии
- Замкнутые циклы водяного охлаждения
- Программы компенсации выбросов углерода
Один из примеров — центр Google в Нидерландах с нулевыми выбросами: солнечная энергия, водородное охлаждение и повторное использование тепла для жилых домов.
Модели девелопмента
Build-to-suit
ЦОД, построенные под заказ hyperscale-клиентов (AWS, Azure и др.)
Colocation
Аренда площадей в многопользовательском дата-центре
Edge-ЦОД
Небольшие узлы у конечных потребителей — IoT, автономные машины, 5G
Ключевые проекты 2025 года
- Equinix Frankfurt Digital Campus — 450 млн €, 40 000 м²
- AWS Madrid Zone — 600 млн €, три кампуса
- Atman Warsaw II — 170 млн €, мощность 18 МВт
- Telehouse Paris Nord — первый ЦОД с нулевым углеродным следом во Франции
Вызовы и риски
Несмотря на рост, сектор сталкивается с трудностями:
- Дефицит квалифицированных кадров
- Ограничения по электроснабжению
- Медленные согласования и лицензирование
- Энергетическая нестабильность и ESG-давление
Государства ЕС внедряют «цифровые зоны» с упрощёнными разрешительными процедурами и налоговыми стимулами.
Прогноз до 2027 года
По оценкам аналитиков, объём ЦОД в Европе вырастет более чем на 40 % к 2027 году. Особенно активно будет развиваться Восточная и Южная Европа.
В фокусе останутся edge-форматы, инфраструктура для ИИ и устойчивые экологические технологии.
Заключение
К 2025 году центры обработки данных стали не просто частью IT-ландшафта, а основой цифровой экономики Европы. Их стабильная доходность, высокий спрос и соответствие ESG-принципам делают их одним из самых перспективных классов недвижимости на ближайшие годы.
