Рынки кредитования недвижимости в Европе в 2025 году переживают ключевой момент. После многих лет сверхнизких процентных ставок стоимость капитала значительно возросла, изменив подход инвесторов, банков и заёмщиков к финансированию недвижимости. Инфляция постепенно приближается к целевым значениям, и центральные банки корректируют свою денежно-кредитную политику. Одновременно ужесточаются экологические требования, а в разных секторах недвижимости наблюдаются разнонаправленные тенденции, что требует от кредиторов осторожности и гибкости. Ниже представлены пять главных возможностей и вызовов в сфере кредитования недвижимости в Европе в 2025 году.
Высокие ставки: новая цена капитала
Возможность: Повышенные процентные ставки позволяют кредиторам получать более высокую доходность от ипотечных и инвестиционных займов. Ставки по старшим кредитам в Европе сейчас составляют 5–6 % годовых. Для инвесторов с доступным капиталом это редкая возможность зафиксировать выгодные условия.
Вызов: Стоимость заёмных средств по сравнению с предыдущими годами удвоилась, что осложняет обслуживание долга. Риски рефинансирования резко выросли, особенно для кредитов, выданных в период низких ставок. Новые займы часто ограничиваются 50–60 % от стоимости объекта, что требует большего участия собственных средств и увеличивает риск невозврата.
Отступление банков и рост частных кредиторов
Возможность: По мере того как европейские банки сокращают участие в секторе недвижимости, частные кредитные фонды и страховые компании активно расширяют своё присутствие. Доля небанковских кредиторов достигла рекордного уровня. Компании вроде Blackstone и AXA IM Alts наращивают свои платформы по кредитованию недвижимости, удовлетворяя спрос на альтернативное финансирование.
Вызов: Конкуренция между частными кредиторами усиливается, особенно в сегменте премиальных активов. Спреды по займам для таких объектов сужаются, что снижает доходность. Банки, такие как BNP Paribas, становятся всё более избирательными, финансируя только наименее рискованные проекты, что оставляет вакуум для вторичных и девелоперских объектов.
Секторные сдвиги: логистика растёт, офисы теряют позиции
Возможность: Кредиторы всё чаще ориентируются на устойчивые сегменты — логистику и арендное жильё. Склады и многоквартирные жилые комплексы пользуются стабильным спросом и ростом арендных ставок, предоставляя безопасные возможности для размещения капитала.
Вызов: Офисная и торговая недвижимость испытывает давление. Удалённая работа и рост стоимости заёмных средств снижают рыночную стоимость офисов. Многие кредиторы не готовы финансировать устаревшие или энергорасточительные здания без существенных уступок в цене, уровне залога или распределении рисков.
Регулирование и ESG: зелёные стимулы против штрафов для “грязных” активов
Возможность: Рост числа устойчивых ESG-кредитов. Проекты, сертифицированные как “зелёные” в соответствии с таксономией ЕС, получают более выгодные условия кредитования. Финансирование энергоэффективных зданий соответствует требованиям регуляторов и снижает климатические риски для портфеля.
Вызов: Энергонееффективные здания подвергаются всё большему давлению. Около 75 % зданий в ЕС имеют низкий класс энергопотребления, и ужесточающиеся нормы могут привести к их обесцениванию. Кредиты, обеспеченные такими объектами, несут повышенные риски — кредиторы либо требуют повышенные ставки, либо отказываются от финансирования.
Коррекция рынка и проблемные активы: как использовать цикл
Возможность: Коррекция стоимости недвижимости в Европе создаёт новые возможности. Снижение оценок активов позволяет кредиторам выдавать займы с улучшенными показателями риска и доходности. Фонды, специализирующиеся на distressed-долге, активно ищут сделки по рефинансированию и спасению активов.
Вызов: В Европе прогнозируется дефицит финансирования в коммерческом секторе недвижимости в размере около 93 миллиардов евро к 2026 году. Вероятен рост дефолтов и реструктуризаций. Кредиторам необходимо тщательно оценивать риски, поскольку макроэкономическая нестабильность и слабость отдельных секторов могут подорвать восстановление.
Заключение
В 2025 году рынок кредитования недвижимости в Европе сочетает в себе привлекательные возможности с серьёзными вызовами. Высокая доходность, секторная специализация, зелёные стимулы и рыночные корректировки открывают новые горизонты для разумного размещения капитала. Но одновременно с этим — высокая стоимость заимствований, риски рефинансирования, нормативное давление и экономическая волатильность требуют строгого управления рисками. Успех инвесторов, банков и фондов будет зависеть от их гибкости, дисциплины и способности трезво оценивать соотношение риска и выгоды в условиях сложной рыночной среды.
