В начале 2025 года против Национальной ассоциации риелторов США (NAR) подан коллективный иск, который может изменить правила игры на рынке недвижимости. Группа брокеров и агентов заявила, что обязательное членство в NAR для доступа к MLS нарушает принципы свободной конкуренции и является антиконкурентной практикой.
Этот судебный процесс стал продолжением давления на NAR, начатого серией предыдущих дел, связанных с комиссионной системой и рыночным доминированием.
Суть конфликта
Истцы утверждают, что:
- доступ к MLS (системе множественного листинга) возможен только через членство в NAR;
- членство платное и предполагает ежегодные взносы (150–200 $ на национальном уровне + локальные сборы);
- независимые агенты лишены выбора, так как MLS — основа работы на рынке;
- монополизация MLS противоречит законам о конкуренции.
Почему MLS так важна
MLS — это централизованная база объектов недвижимости, без которой невозможно вести полноценную риелторскую деятельность. Именно через неё:
- размещаются объявления о продаже;
- происходит обмен информацией между агентами;
- формируется аналитика и статистика сделок.
Формально доступ к MLS обеспечивают региональные ассоциации, но почти все они связаны с NAR, а значит, требуют членства.
Аргументы истцов
- Принудительное членство ограничивает права агентов.
- Финансовая нагрузка чрезмерна для малого бизнеса.
- Отсутствие альтернатив нарушает принципы свободного рынка.
- Барьеры для инноваций: новые модели бизнеса (цифровые платформы, гибридные сервисы) вынуждены подчиняться старым правилам.
Позиция NAR
Сама NAR настаивает на том, что:
- организация гарантирует высокие стандарты обслуживания;
- членство обеспечивает этический кодекс и защиту клиентов;
- MLS требует финансирования и управления, что оправдывает структуру членства;
- формально вступление добровольное, хотя альтернативы практически нет.
Исторический контекст
Это не первый правовой вызов для NAR:
- в 2023 году суд признал недобросовестной комиссионную структуру, по которой агент-продавец обязан делиться комиссией с агентом-покупателем;
- в результате — многомиллионные штрафы и обязательства по пересмотру правил;
- текущий иск продолжает линию демонополизации.
Возможные последствия
Если суд признает требования NAR незаконными, это может повлечь:
- отделение MLS от членства в NAR;
- создание независимых платформ;
- рост конкуренции и падение цен на услуги;
- упрощение доступа к профессии для новых игроков.
С другой стороны, эксперты предупреждают:
- риски снижения качества услуг;
- появление недобросовестных участников рынка;
- размывание этических стандартов, если регулирование ослабнет.
Реакция рынка
Рынок разделён:
- около 30–35 % агентов поддерживают реформу, считая членство в NAR устаревшей формой;
- представители цифровых агентств и стартапов активно приветствуют изменения;
- местные ассоциации уже начали рассматривать возможность работы вне структуры NAR.
Юридическая перспектива
Аналитики считают, что дело может дойти до:
- федерального апелляционного суда;
- Верховного суда США (если вопрос приобретёт национальное значение).
Шансы истцов оцениваются как реальные, особенно на фоне общественного запроса на либерализацию рынка и поддержку малых игроков.
Вывод
Юридический иск оспаривает требования к членству в NAR — это не просто спор между агентами и организацией. Это вызов всей системе регулирования недвижимости в США. Судебное решение способно:
- перераспределить силы на рынке;
- снизить финансовую нагрузку на агентов;
- открыть дорогу новым бизнес-моделям.
Вне зависимости от исхода, NAR, как и рынок в целом, будет вынужден перестраиваться под современные реалии. Переход от централизации к гибкости — это тренд, который уже не остановить.
