В Португалии был принят новый декретный закон, который вносит изменения в правовую основу инструментов территориального управления (RJIGT). Этот закон направлен на увеличение доступности земель для жилищного строительства в рамках государственной программы «Construir Portugal».
Но что это означает для цен на недвижимость, градостроительства и жилищного строительства? Давайте рассмотрим ключевые изменения и их влияние.
Основные положения нового закона
Переклассификация сельскохозяйственных земель под жильё
Новый закон позволяет переклассифицировать сельские земли в городские для жилищного строительства при соблюдении следующих условий:
- Земля должна быть интегрирована с существующими городскими районами.
- Не менее 70% площади застройки должно быть выделено под общественное или доступное жильё.
- Строительство должно соответствовать градостроительному плану.
⚠️ Ограничения: Запрещено строительство на землях высокой сельскохозяйственной ценности и в охраняемых природных зонах.
Введение «умеренно доступного жилья»
Чтобы обеспечить доступность жилья, закон вводит новую ценовую политику:
- Стоимость жилья не должна превышать медианную цену за квадратный метр по стране.
- Альтернативный вариант — цена может составлять 125% от медианной цены в конкретном муниципалитете.
- Максимальный предел установлен на уровне 225% от национальной медианной цены.
Эта мера балансирует национальные и местные цены на недвижимость, предотвращая чрезмерный рост цен.
Ускоренное одобрение градостроительных проектов
Закон упрощает правила городского планирования, позволяя:
- Быстрее вносить изменения в территориальные планы.
- Упрощать реконструкцию территорий, где прекратились промышленные или инфраструктурные проекты.
- Увеличивать плотность застройки до 20%, если не менее 70% дополнительной площади выделено под доступное жильё.
Приостановка правил в определённых зонах застройки
Если муниципальные или межмуниципальные градостроительные планы не будут обновлены в установленные сроки, их правила будут приостановлены.
- В течение периода приостановки запрещено использование, застройка или изменение земельных участков.
Как этот закон повлияет на цены на недвижимость?
Португальское правительство утверждает, что эти меры позволят снизить цены на жильё в крупных городах на 20%.
✅ Ожидаемые преимущества:
- Снижение стоимости жилья в Лиссабоне, Порту и других мегаполисах.
- Увеличение предложения доступного жилья, снижение спекуляций.
❌ Опасения:
- Экологические риски из-за расширения городов.
- Возможная спекуляция землёй вместо реального обеспечения доступности жилья.
- Проблемы с устойчивостью городской инфраструктуры.
Реакция общественности и критика
Хотя правительство рассматривает этот закон как ключевое решение жилищного кризиса, он вызвал протесты экологов и градостроителей.
Критики утверждают, что:
- Закон может привести к неконтролируемому разрастанию городов.
- Это уменьшит количество зелёных зон и сельскохозяйственных земель, что может повлиять на продовольственную безопасность.
- Владельцы земли могут использовать новые правила для извлечения прибыли, а не для строительства доступного жилья.
Заключение
Этот закон — смелый шаг к решению проблемы доступности жилья в Португалии. Он открывает новые возможности для девелоперов, ускоряет процесс одобрения строительства и снижает цены на жильё.
Однако его долгосрочное влияние на градостроительство, экологическую устойчивость и стабильность рынка остаётся неопределённым. Удастся ли достичь поставленных целей или возникнут новые вызовы? Время покажет.
