С 1 января 2025 года в Германии вступает в силу масштабная реформа налога на недвижимость. До 31 января 2023 года владельцы недвижимости должны были подать налоговую декларацию. Но как будет рассчитываться новый налог на недвижимость и какие шаги нужно предпринять? Эта статья предлагает подробный обзор и практические рекомендации.
Что такое налог на недвижимость?
Налог на недвижимость — это ежегодный местный налог, взимаемый с объектов недвижимости. Существует три вида налога на недвижимость:
- Налог A (сельскохозяйственный): Для сельскохозяйственных и лесных угодий.
- Налог B (строительный): Для застроенных и пригодных для застройки участков, а также зданий.
- Налог C (незастроенные участки): Введен в рамках реформы для увеличения налогообложения незастроенных земель и борьбы со спекуляцией.
Для большинства владельцев особенно важен налог категории B.
Почему необходима реформа?
Ранее налог на недвижимость рассчитывался на основе устаревших кадастровых значений 1935 года (для Восточной Германии) и 1964 года (для Западной Германии). Эти значения больше не отражали современные рыночные условия, что приводило к значительным искажениям. Конституционный суд Германии признал эту основу расчета неконституционной, что потребовало проведения реформы.
Новая основа расчета
С 2025 года налог на недвижимость будет рассчитываться по новым методам оценки. Налоговые органы переоценят около 35 миллионов объектов недвижимости. Расчет останется трехэтапным:
- Оценочная стоимость: Заменяет старую кадастровую стоимость и учитывает такие факторы, как местоположение, площадь, кадастровая стоимость земли, тип здания и год постройки.
- Коэффициент налога: Определяет налогооблагаемую долю от оценочной стоимости.
- Коэффициент муниципального налога: Устанавливается муниципалитетами и варьируется.
Формула: Оценочная стоимость × Коэффициент налога × Муниципальный коэффициент = Годовой налог на недвижимость.
Что должны сделать владельцы недвижимости?
С 1 июля 2022 года по 31 января 2023 года владельцы должны были подать налоговую декларацию. На основе этих данных налоговые органы рассчитывают новую оценочную стоимость, а муниципалитеты устанавливают коэффициенты. С 2025 года владельцы будут платить новый налог.
Пропущенные сроки
Те, кто не успел подать декларацию вовремя, получают напоминание с новым сроком. В случае несвоевременной подачи данных возможны штрафы. Кроме того, налоговые органы могут провести оценку самостоятельно, что может привести к увеличению суммы налога.
Практические советы по подаче декларации
- Необходимая информация:
- Площадь участка
- Кадастровая стоимость земли
- Жилая площадь
- Год постройки
- Местоположение объекта
- Тип использования
- Источники данных: Договор купли-продажи, выписки из земельного реестра, порталы кадастровых данных (например, BORIS).
- Помощь специалистов: Если вы не хотите заполнять декларацию самостоятельно, можно обратиться к налоговому консультанту (стоимость: 200–300 евро).
Изменения в рамках реформы
Для застроенных участков
Они будут оцениваться по методу доходности, при котором налоговые органы умножают чистую арендную плату без учета коммунальных платежей на стоимость недвижимости, рассчитанную по различным критериям.
Для незастроенных участков
Новый налог категории C позволяет муниципалитетам взимать повышенные налоги на такие земли.
Для нежилых объектов
Метод оценки по восстановительной стоимости останется в силе. Он суммирует стоимость земли, здания и внешних объектов.
Кто столкнется с увеличением налога?
- Жители крупных городов: В дорогих районах новые значения могут значительно увеличиться.
- Владельцы частных домов: Такие объекты часто оцениваются выше.
- Владельцы незастроенных участков: Новый налог категории C приведет к увеличению ставок.
Исключения и освобождения
- Памятники архитектуры: Из-за высоких затрат на содержание и реконструкцию.
- Пустующие объекты: В случае потери дохода от аренды из-за повреждений или структурных проблем.
- Общественные учреждения: Больницы, школы и научные организации.
Заявление на освобождение от налога должно быть подано до 31 марта следующего года.
Вывод
Реформа налога на недвижимость представляет собой значительное изменение для владельцев недвижимости. Своевременная и правильная подача декларации поможет избежать проблем. Поскольку расчет налога отличается в зависимости от федеральной земли, рекомендуется заранее получить необходимую информацию и, при необходимости, обратиться за профессиональной помощью.
