La primavera è tradizionalmente la stagione più attiva per il mercato immobiliare degli Stati Uniti. È il periodo in cui aumentano le nuove offerte, gli acquirenti tornano sul mercato dopo il rallentamento invernale e i volumi di vendita raggiungono il picco. Tuttavia, nel 2025, la stagione primaverile si è rivelata insolitamente debole. Il motivo principale è il mantenimento di tassi ipotecari elevati, che continuano a frenare la domanda e a rendere meno accessibile l’acquisto della casa per milioni di americani.
Un inizio di stagione debole
Normalmente, da marzo a maggio, il mercato mostra segnali di grande vitalità. Gli acquirenti si attivano, i venditori pubblicano nuovi annunci e le transazioni aumentano. Ma nel 2025 questa dinamica si è interrotta. Il volume delle vendite è inferiore alle aspettative e il numero di nuove inserzioni non ha mostrato un vero incremento. Agenti immobiliari e analisti segnalano un atteggiamento prudente da parte degli acquirenti, anche in quei mercati dove l’offerta è aumentata leggermente.
Tassi ipotecari elevati: un ostacolo rilevante
Uno dei principali freni è rappresentato dai tassi d’interesse, che rimangono elevati. Dopo i rialzi avvenuti tra il 2022 e il 2023, nel 2025 i tassi ipotecari fissi a 30 anni si aggirano tra il 6,6% e il 6,8%. Si tratta di valori decisamente superiori rispetto al periodo pandemico, quando scesero anche sotto il 3%.
Per gli acquirenti, questo si traduce in rate mensili molto più elevate. Per una casa del valore di 400.000 dollari con un anticipo del 20%, la rata mensile supera oggi i 2.800 dollari. Una cifra insostenibile per molte famiglie del ceto medio. Di conseguenza, molti potenziali acquirenti stanno rinviando l’acquisto o restano nel mercato degli affitti.
I venditori aspettano
Non solo gli acquirenti sono esitanti. Anche molti proprietari decidono di rimandare la vendita della propria casa. Chi ha sottoscritto un mutuo a tasso agevolato negli ultimi anni non è disposto a perdere quei vantaggi passando a un nuovo finanziamento più oneroso. Questo fenomeno, noto come “effetto blocco dei tassi”, riduce il ricambio di immobili sul mercato.
Il risultato è una persistente scarsità di offerta, soprattutto nel segmento delle abitazioni accessibili. Anche dove si registrano nuove inserzioni, il volume complessivo rimane basso rispetto alla domanda.
Prezzi degli immobili: stabili ma ancora alti
Nonostante il calo dell’attività di mercato, i prezzi delle case non sono diminuiti in modo significativo. A livello nazionale, il prezzo mediano di vendita si colloca tra i 400.000 e i 410.000 dollari, un leggero aumento rispetto al 2024.
Tuttavia, le tendenze variano da città a città. In centri come Austin, Seattle e Denver si sono registrati cali contenuti dei prezzi. Al contrario, in metropoli come New York, Los Angeles e Miami, i prezzi continuano a salire, sostenuti dalla scarsità dell’offerta e da una domanda relativamente stabile.
Contrasti regionali
La situazione cambia molto a seconda della regione. Nella costa occidentale, specialmente in California, i prezzi sono tra i più alti del Paese. A San Diego, il prezzo medio di una casa supera i 790.000 dollari, rendendo l’acquisto inaccessibile anche per famiglie con redditi elevati.
Nel nord-est, città come Boston e Filadelfia mostrano un rallentamento della crescita dei prezzi, ma non un calo. A Filadelfia, ad esempio, servono oltre 30.000 dollari annui in più per permettersi una casa rispetto a quanto necessario per l’affitto. Questo ha rafforzato l’attrattiva dell’opzione affitto.
Negli stati del Sud, come Texas, Florida e Georgia, la situazione è più sfumata. In alcune città i prezzi stanno diminuendo leggermente. A Dallas e Houston, ad esempio, la pressione sull’offerta ha portato a un calo moderato dei prezzi nel mercato dell’usato.
Settore delle costruzioni: cauto ottimismo
Anche il comparto delle costruzioni ha registrato una performance inferiore alle attese. Pur continuando a sviluppare nuovi progetti, i costruttori hanno visto un calo nelle vendite rispetto alle previsioni. Il costo elevato dei materiali, unito all’esitazione dei clienti, ha inciso negativamente.
Tuttavia, i costruttori si dicono moderatamente ottimisti. In alcune aree stanno adattando l’offerta alle nuove esigenze: abitazioni più piccole, modelli finanziari più flessibili, sconti sui tassi e incentivi. Le case a schiera e le unità compatte stanno attirando l’interesse di famiglie con budget contenuti.
Il mercato degli affitti prende il sopravvento
Con l’accesso alla proprietà più difficile, l’affitto torna ad essere l’opzione principale per milioni di americani. In molti casi, affittare è diventato più conveniente che acquistare, in netta controtendenza rispetto agli anni passati.
I canoni di locazione si sono stabilizzati nel 2025, ma restano elevati nelle grandi aree metropolitane. Nelle città di media grandezza e nei sobborghi cresce la domanda di formule di affitto a lungo termine o con opzione di riscatto. Queste soluzioni attirano le famiglie che vogliono pianificare il futuro, pur non essendo ancora pronte per un mutuo.
Gli acquirenti aspettano
Il comportamento degli acquirenti si è modificato profondamente. Dopo il boom post-pandemico, quando le case venivano vendute in pochi giorni, oggi regna la prudenza. Molti aspettano un calo dei tassi o dei prezzi entro la seconda metà dell’anno. Nel frattempo, preferiscono non esporsi.
Gli agenti immobiliari segnalano un aumento di casi in cui i clienti rinunciano all’acquisto anche dopo aver ottenuto la pre-approvazione del mutuo. Le ragioni sono molteplici: aumento della rata mensile, incertezza lavorativa o semplicemente paura di sbagliare i tempi. Le banche, dal canto loro, hanno inasprito i criteri di accesso al credito.
Cosa aspettarsi nei prossimi mesi?
Nel breve periodo, è improbabile che il mercato subisca un’inversione di tendenza. La Federal Reserve continua a mantenere un atteggiamento restrittivo per controllare l’inflazione, e ciò impedisce un abbassamento rapido dei tassi ipotecari.
Alcuni analisti prevedono una leggera riduzione dei tassi verso l’autunno 2025, il che potrebbe stimolare la domanda. Tuttavia, il recupero della fiducia richiederà tempo, e anche i venditori dovranno adeguare le proprie aspettative.
Conclusione
La stagione primaverile del 2025 si è rivelata deludente per il mercato immobiliare statunitense. I tassi d’interesse elevati e i prezzi degli immobili ancora alti stanno penalizzando in particolare i giovani e le famiglie con reddito medio.
Una vera ripresa richiederà una combinazione di fattori: riduzione dei tassi, maggiore offerta e ritorno della fiducia. Fino ad allora, il mercato continuerà a muoversi lentamente, con forti differenze tra le regioni e tra i segmenti. La primavera, che avrebbe dovuto segnare una ripartenza, si è invece trasformata in una pausa prolungata.
