Nel 2025, Israele ha raggiunto un livello record di investimenti nel settore immobiliare europeo. Secondo le ultime stime di JLL e CBRE, il volume totale degli investimenti effettuati da società e fondi israeliani nel mercato immobiliare europeo ha toccato i 2,1 miliardi di euro, il valore più alto mai registrato. Questo risultato riflette non solo interessi economici, ma anche un cambiamento strategico nell’approccio al mercato immobiliare, visto ora come un asset solido e duraturo per il capitale israeliano.
Contesto economico e geopolitico
Le sfide economiche degli ultimi anni — tassi d’interesse in aumento, instabilità delle valute e incertezze in Medio Oriente — hanno spinto molti investitori a diversificare a livello internazionale. I principali fondi pensione, assicurazioni e sviluppatori immobiliari israeliani si orientano sempre più verso asset stabili e redditizi fuori dai confini nazionali. L’Europa, con i suoi mercati regolamentati, rendimenti stabili e ampia varietà di settori, rappresenta una destinazione naturale.
Dove vanno gli investimenti
Paesi Bassi: focus sul settore alberghiero
Il settore alberghiero è stato il più dinamico nel 2025. Nei Paesi Bassi, il gruppo israeliano Fattal Hotel Group, in collaborazione con compagnie assicurative come Migdal, Menora Mivtachim e Phoenix, ha acquisito un portafoglio di 14 hotel nelle principali città per oltre 320 milioni di euro. È previsto inoltre un investimento aggiuntivo di 45 milioni di euro per la ristrutturazione degli immobili.
Germania: abitazioni in affitto e uffici
In Germania, i fondi israeliani investono in immobili residenziali a reddito e in uffici di alta qualità, soprattutto a Berlino, Amburgo, Francoforte e Lipsia. Nei primi mesi del 2025 sono stati destinati oltre 180 milioni di euro al settore residenziale.
Un esempio significativo è l’acquisto di un complesso per uffici a Gateway Gardens (Francoforte) per 88 milioni di euro, circa il 30 % in meno rispetto alla valutazione pre-pandemica.
Regno Unito: Londra resta centrale
Nonostante le incertezze legate alla Brexit, Londra continua ad attrarre investitori israeliani. Nel 2025 sono stati investiti circa 370 milioni di euro, principalmente in residenze premium e uffici commerciali. Le zone più ricercate sono Camden, Westminster e Southwark.
Logistica e commercio online: magazzini in espansione
Il settore logistico resta una priorità strategica. Con la crescita dell’e-commerce, aumenta la domanda di centri di distribuzione moderni. Gli investitori israeliani hanno destinato oltre 500 milioni di euro a immobili logistici in Polonia, Germania, Belgio e Repubblica Ceca.
Ad aprile, un fondo con sede a Tel Aviv ha acquisito un centro logistico di 42.000 m² nei pressi di Breslavia per 65 milioni di euro, siglando un contratto decennale con un noto rivenditore online.
Europa dell’Est e Georgia: mercati alternativi
Oltre all’Europa occidentale, cresce l’interesse per Georgia, Polonia, Romania e Repubblica Ceca. Nella località balneare di Batumi, in Georgia, gli israeliani hanno acquistato oltre 750 immobili nel primo trimestre del 2025, per un valore complessivo superiore a 60 milioni di euro, principalmente appartamenti e residence turistici.
Profilo dell’investitore e strategia
Gli investitori israeliani adottano una strategia a lungo termine, con un orizzonte temporale di 7–10 anni. Spesso utilizzano società veicolo (SPV) con sede in Cipro, Lussemburgo o Paesi Bassi per ottimizzare la fiscalità e rispettare le normative europee.
Le transazioni sono realizzate prevalentemente da investitori istituzionali – fondi pensione, assicurazioni e family office – alla ricerca di rendimenti stabili del 5–7 % annuo.
Settori più attraenti
| Settore | Quota degli investimenti totali | Rendimento medio |
|---|---|---|
| Hotel e aparthotel | 40 % | 7–10 % |
| Logistica e magazzini | 24 % | 6–7 % |
| Residenziale in affitto (PRS) | 17 % | 5–6 % |
| Uffici | 13 % | 5 % |
| Settori alternativi | 6 % | 6–8 % |
Esempi di operazioni nel 2025
- Portafoglio alberghiero nei Paesi Bassi: acquisizione da parte di Fattal Group per 320 M€, seguita da 45 M€ in ristrutturazioni.
- Uffici a Francoforte: acquisto di un business park per 88 M€.
- Portafoglio abitativo a Berlino: investimento congiunto di Phoenix Insurance e Blackstone per 110 M€.
- Centro logistico in Polonia: acquisizione di un hub vicino a Varsavia per 65 M€.
Opinioni degli esperti
Nadav Ben Avraham, direttore degli investimenti immobiliari globali di JLL Israel:
«Nel 2025, gli investitori israeliani operano con disciplina, chiarezza strategica e capitali solidi. L’Europa rappresenta un equilibrio ideale tra rischio e rendimento.»
Marian Brandt, analista senior di Colliers Europe:
«I fondi israeliani si distinguono per dinamismo e velocità decisionale, in particolare nei settori logistico e alberghiero. Sono partner altamente apprezzati nel mercato europeo.»
Previsioni per il 2026
Secondo le proiezioni di EREA, entro la fine del 2026 gli investimenti israeliani in Europa potrebbero raggiungere i 2,4–2,5 miliardi di euro. Tra i principali fattori di crescita:
- Stabilizzazione dei tassi d’interesse nella zona euro
- Espansione verso Scandinavia e paesi baltici
- Maggiore partecipazione a progetti build-to-rent
- Interesse crescente per data center e campus tecnologici
Conclusione
I 2,1 miliardi di euro investiti da Israele nel mercato immobiliare europeo nel 2025 rappresentano un punto di svolta strategico. Il capitale israeliano è oggi una forza consolidata e influente all’interno del panorama immobiliare europeo.
Con solide basi istituzionali, una visione a lungo termine e una capacità decisionale flessibile, Israele continuerà a giocare un ruolo centrale nello sviluppo immobiliare del continente. Per l’Europa significa liquidità, innovazione e affidabilità. Per Israele, diversificazione globale e rendimenti stabili.
