La disponibilità di alloggi a prezzi accessibili è sempre più limitata in tutta Europa. Mentre le politiche tradizionali si rivelano insufficienti, i fondi a impatto sociale stanno emergendo come una soluzione orientata al mercato con una finalità sociale.
Una crisi segnata da costi in aumento e offerta insufficiente
Da Berlino a Barcellona, milioni di persone vengono escluse dal mercato immobiliare e da quello degli affitti. La combinazione tra l’aumento dei prezzi degli immobili, l’inflazione dei tassi d’interesse e una carenza strutturale di nuove costruzioni ha trasformato l’accesso alla casa in una delle principali sfide europee.
A Dublino, i prezzi delle abitazioni si sono triplicati rispetto al reddito medio nell’ultimo decennio. In Germania, quasi il 15% delle famiglie spende oltre il 40% del proprio reddito per l’affitto—una cifra raddoppiata rispetto agli anni ’90.
Quali sono le cause della crisi dell’accessibilità?
Deficit edilizi in tutta l’Unione Europea
Nonostante la crescente domanda, il ritmo delle nuove costruzioni abitative è nettamente insufficiente. La Germania manca ogni anno oltre 100.000 nuove unità abitative rispetto agli obiettivi. L’Irlanda ha un deficit stimato di oltre 200.000 abitazioni. In tutta Europa, i ritardi autorizzativi, la scarsità di terreni edificabili e le opposizioni locali ostacolano lo sviluppo.
Crescita urbana, inflazione e aumento dei tassi ipotecari
La preferenza per la vita urbana, la riduzione della dimensione media dei nuclei familiari e l’immigrazione hanno spinto la domanda a livelli record nelle grandi città. I costi di costruzione sono aumentati drasticamente dopo la pandemia, mentre i recenti rialzi dei tassi della BCE hanno peggiorato ulteriormente la situazione. In paesi come Svezia e Finlandia, chi ha un mutuo a tasso variabile ha visto raddoppiare le rate mensili in un anno.
L’immobiliare come bene d’investimento
La crescente finanziarizzazione del settore abitativo ha aumentato la pressione. Investitori istituzionali, acquirenti stranieri e piattaforme di affitto a breve termine come Airbnb hanno contribuito alla crescita dei prezzi e alla riduzione dell’offerta. Città come Amsterdam e Lisbona hanno reagito limitando gli affitti turistici e tassando gli immobili sfitti.
Le risposte politiche: dagli enti locali al sostegno dell’UE
I governi stanno intervenendo, ma con risultati contrastanti. La Spagna ha lanciato una riforma complessiva del settore abitativo, che include edilizia pubblica e controllo degli affitti. La Francia ha rafforzato i suoi obblighi di edilizia sociale. L’Irlanda ha varato la strategia “Housing for All” con un budget di 4 miliardi €, ma l’attuazione procede a rilento.
A livello europeo, pur restando la politica abitativa una competenza nazionale, Bruxelles sostiene gli investimenti attraverso programmi come Renovation Wave, InvestEU e la Banca europea per gli investimenti (BEI).
I fondi a impatto sociale: profitti con una missione sociale
Un nuovo modello prende forma
I fondi a impatto sociale stanno colmando un vuoto cruciale. Questi strumenti puntano a generare rendimenti finanziari stabili e moderati, producendo al contempo benefici sociali tangibili—soprattutto alloggi accessibili per lavoratori essenziali e famiglie a basso reddito.
Caso studio: fondo immobiliare a impatto sociale nei Paesi Bassi
Nel 2024, i fondi pensione olandesi ABP e bpfBOUW hanno lanciato un fondo da 400 milioni € dedicato agli affitti a prezzi accessibili nelle aree dove gli operatori essenziali sono stati esclusi. A Maarssen, vicino Utrecht, il fondo ha acquistato 75 appartamenti, fissando l’80% di essi a un canone massimo di 1.150 € al mese—sotto il prezzo di mercato. ABP prevede di investire 5 miliardi € nel settore abitativo accessibile entro il 2030.
BEI e banche nazionali ampliano i finanziamenti
Dal 2020, la BEI ha investito 15,6 miliardi € nell’edilizia abitativa sostenibile e accessibile, sostenendo migliaia di unità in Francia, Austria e altri Stati membri. Banche nazionali come la tedesca KfW e la francese Caisse des Dépôts supportano anch’esse il settore tramite prestiti agevolati e partnership con i comuni.
Rendimenti moderati, impatti sociali significativi
I fondi a impatto sociale generano in genere rendimenti annui tra il 3% e il 5%. Sebbene inferiori agli standard del private equity, attraggono fondi pensione alla ricerca di investimenti sicuri e a lungo termine. I parametri di valutazione includono il numero di alloggi consegnati, la soddisfazione degli inquilini e gli indicatori di impatto sociale.
L’interesse è in crescita. Sempre più città e istituzioni pubbliche scelgono questi strumenti per aumentare l’offerta di alloggi senza gravare sui bilanci pubblici.
Contesto globale: sfide comuni, risposte simili
L’Europa non è sola. Negli Stati Uniti, l’elevato costo del credito e la scarsità di abitazioni stanno peggiorando l’accessibilità. Il Canada ha introdotto un divieto per gli acquirenti stranieri e riformato le normative urbanistiche, consentendo l’edilizia multifamiliare nei quartieri unifamiliari e abolendo l’obbligo di parcheggi minimi in alcune città. Queste misure stanno già mostrando effetti positivi in città come Toronto e Vancouver. In Australia, il fondo federale Housing Future Fund mira a realizzare 30.000 alloggi accessibili in cinque anni seguendo un modello d’investimento pubblico simile.
I fondi a impatto sociale possono colmare il divario?
La crisi abitativa europea è di dimensioni enormi. Anni di sottoinvestimenti, pressioni demografiche e lentezze politiche richiederanno tempo per essere superati. Ma i fondi a impatto sociale rappresentano una rara convergenza tra interesse pubblico e capitale privato.
Resta da vedere se potranno crescere abbastanza in fretta per soddisfare la domanda. Ma rappresentano una via promettente—capace di indirizzare capitali istituzionali verso i bisogni abitativi più urgenti.
Senza innovazioni audaci e nuovi strumenti finanziari, l’Europa rischia di aggravare il divario abitativo. I fondi a impatto sociale non sono l’unica risposta, ma ne fanno già parte integrante.
