La società canadese Brookfield Asset Management ha raccolto 5,9 miliardi di dollari (circa 5,5 miliardi di euro) per un nuovo fondo dedicato agli immobili in difficoltà — asset che hanno temporaneamente perso valore o redditività. I capitali verranno utilizzati per acquisire proprietà colpite dall’aumento dei tassi d’interesse, dalla riduzione dei flussi di affitto e dall’instabilità dei mercati.
Il fondo, denominato Brookfield Special Situations Real Estate Fund IV, è uno dei più grandi della sua categoria negli ultimi anni. L’obiettivo è sfruttare il rallentamento attuale del mercato per acquisire e rivalutare strategicamente asset con potenziale a lungo termine.
Geografia e settori di investimento
Il fondo si concentrerà su Stati Uniti ed Europa, dove molti immobili risultano sotto pressione a causa delle mutate condizioni di finanziamento. I settori target includono:
- edifici per uffici in zone centrali con domanda in calo;
- hotel colpiti dalla pandemia e dal cambiamento nei flussi turistici;
- centri commerciali e spazi retail nei sobborghi;
- progetti residenziali in difficoltà finanziaria a causa dei costruttori.
Andamento dei prezzi e opportunità di mercato
Secondo gli analisti di Brookfield, i prezzi degli immobili commerciali in Europa hanno subito cali significativi:
| Città | Prezzo medio al m² (2024) | Calo in due anni |
|---|---|---|
| Parigi | 6.500 € | –18 % |
| Monaco | 5.900 € | –15 % |
| Milano | 4.700 € | –21 % |
| Madrid | 4.300 € | –17 % |
| Varsavia | 3.800 € | –13 % |
Questa correzione di mercato offre opportunità di acquisto a sconto e di rivalutazione nel medio-lungo termine.
Strategia di Brookfield
Brookfield adotta un modello di gestione attiva. Le proprietà non vengono solo acquistate, ma trasformate per adattarsi alla domanda contemporanea. Le strategie principali includono:
- acquisto di crediti deteriorati con sconto e ristrutturazione;
- acquisizione diretta di immobili in crisi;
- riconversione di uffici in residenze o spazi ibridi;
- rivendita degli asset rivalutati entro 5–7 anni.
Investitori del fondo
Oltre 100 investitori istituzionali in tutto il mondo hanno partecipato al fondo, tra cui fondi pensione, compagnie assicurative, fondi sovrani e family office. Circa il 70% del capitale proviene da partner già esistenti, dimostrando un alto livello di fiducia in Brookfield.
Contesto di mercato
A seguito dei forti aumenti dei tassi d’interesse da parte della BCE e della Federal Reserve nel 2022–2023, i finanziamenti immobiliari sono diventati molto più costosi. Molti asset, soprattutto quelli acquistati durante il picco del mercato, sono diventati economicamente insostenibili. Questo ha generato un aumento delle opportunità nel segmento degli immobili in difficoltà, alla base della strategia del fondo.
Le categorie più vulnerabili includono:
- progetti senza pre-locazione garantita;
- asset con forte leva finanziaria;
- fondi a breve termine con pressioni di liquidità.
Rendimento atteso
Secondo le proiezioni, il fondo può offrire i seguenti ritorni:
- IRR (tasso interno di rendimento): 12–16% annuo;
- Multiplo sul capitale investito: 1,7–2,1x sul ciclo di investimento;
- Plusvalore aggiuntivo da riqualificazione ed elementi ESG: fino al 3% annuo.
Esperienze precedenti di successo
Brookfield ha una lunga esperienza nell’investimento in asset in difficoltà. Dopo la crisi finanziaria del 2008, ha acquisito con successo:
- uffici a Londra e New York;
- hotel in Portogallo e Spagna, riconvertiti in strutture di fascia media;
- magazzini in Germania, poi integrati in grandi portafogli logistici.
Questi investimenti hanno generato rendimenti superiori alla media di mercato.
ESG e sostenibilità
La sostenibilità è un pilastro chiave della filosofia di investimento del fondo. Brookfield implementa:
- sistemi energetici efficienti e fonti rinnovabili;
- tecnologie intelligenti di gestione degli edifici;
- riqualificazione degli spazi per una migliore funzionalità;
- certificazioni ambientali come BREEAM e LEED.
Questi interventi aumentano il valore degli immobili e li rendono più appetibili per affittuari e acquirenti.
Conclusione
Il fondo da 5,5 miliardi di euro di Brookfield rappresenta una risposta strategica e tempestiva all’attuale fase di debolezza del mercato. Invece di evitare il rischio, la società coglie l’opportunità per costruire un portafoglio moderno e resiliente, in linea con le esigenze del 2025.
Per gli investitori, ciò significa ritorni potenzialmente elevati. Per il mercato, è un segnale positivo di trasformazione, rigenerazione urbana e fiducia nel lungo periodo. Brookfield conferma ancora una volta il suo ruolo di protagonista visionario nel panorama immobiliare globale.
