Nel marzo 2025, l’Autorità federale tedesca di vigilanza finanziaria (BaFin) ha annunciato un alleggerimento temporaneo dei requisiti patrimoniali per le banche in relazione ai mutui ipotecari. L’obiettivo è quello di stimolare il mercato immobiliare tedesco, che ha subito un forte rallentamento a causa dei tassi d’interesse elevati, della scarsa accessibilità economica e della crisi dell’edilizia abitativa.
La misura mira ad aumentare la liquidità del settore bancario e ad agevolare famiglie e acquirenti nella gestione delle rate mensili, in un contesto di crescente pressione economica.
Il cambiamento: riduzione del buffer anticiclico
BaFin ha ridotto il cuscinetto patrimoniale anticiclico (CCyB) per i mutui residenziali dall’0,75% allo 0,25%. Questa modifica consente alle banche di liberare tra 18 e 20 miliardi di euro in capitale, da reindirizzare verso nuove erogazioni di credito o rinegoziazioni dei mutui esistenti.
Si tratta di una misura temporanea, che sarà riesaminata nel primo trimestre del 2026, in base all’andamento del mercato e alla stabilità del settore bancario.
Le motivazioni
Nel 2024 il mercato ipotecario tedesco ha subito una contrazione significativa:
- Le nuove concessioni di mutui sono diminuite del 15,6% su base annua
- I prezzi delle abitazioni hanno continuato a crescere, specialmente nelle aree urbane
- Le rate mensili sono aumentate in media di oltre €300, a causa dei rialzi dei tassi della BCE
All’inizio del 2025, i mutui a tasso fisso su 10 anni si attestavano intorno al 4,2–4,5%, mentre i prezzi per metro quadrato rimanevano elevati:
| Città | Prezzo medio (€/m²) nel 2025 |
|---|---|
| Monaco | €7.400 |
| Francoforte | €6.100 |
| Amburgo | €5.300 |
| Berlino | €4.800 |
| Lipsia | €3.600 |
Con poche nuove misure pubbliche a sostegno dell’acquisto di immobili, l’intervento di BaFin si configura come un’azione chiave per riequilibrare il mercato.
Reazioni dal settore bancario
Le principali banche tedesche — Deutsche Bank, Commerzbank, DZ Bank e il gruppo Sparkasse — hanno accolto positivamente la notizia. Diverse istituzioni hanno già introdotto nuovi prodotti con tassi più convenienti.
Ad esempio, mutui a tasso fisso per 10 anni vengono ora offerti con interessi tra il 3,3% e il 3,6%, in calo rispetto al 4,0–4,5% precedente.
Inoltre, le banche stanno sperimentando nuove soluzioni flessibili:
- Finanziamenti fino al 95% del valore dell’immobile
- Periodi iniziali di solo interesse (fino a 12 mesi)
- Piani di rimborso personalizzati in base al reddito
Queste opzioni sono pensate soprattutto per le famiglie giovani e i primi acquirenti.
Accesso facilitato per famiglie e giovani
Uno degli obiettivi principali è rendere l’accesso alla casa più realistico per famiglie con reddito medio. Attualmente, una casa di ingresso sul mercato costa in media €350.000–€450.000, con richieste di anticipo tra €70.000 e €90.000.
Grazie all’allentamento normativo, alcune banche offrono oggi mutui con LTV del 95%. In aggiunta, alcuni Länder, come la Renania Settentrionale-Vestfalia, forniscono sussidi fino a €10.000 per le famiglie con figli.
Critiche e rischi
Non mancano le preoccupazioni. Secondo l’istituto ifo, il rapporto debito/reddito medio delle famiglie potrebbe salire fino al 47%, avvicinandosi a soglie considerate rischiose.
Alcuni economisti temono che un’eccessiva espansione del credito possa generare squilibri sistemici, esponendo il sistema bancario a rischi in caso di recessione o calo dei prezzi immobiliari.
Si sottolinea anche che la semplice espansione dei finanziamenti non risolve problemi strutturali come la carenza di alloggi a prezzi accessibili o i ritardi burocratici nei permessi di costruzione.
Il settore edile rialza la testa
L’edilizia tedesca ha registrato una riduzione del 17% delle nuove costruzioni nel 2024. L’aumento dei tassi, dei materiali e l’incertezza finanziaria avevano bloccato molti progetti.
Dopo l’annuncio di BaFin, gli sviluppatori stanno riattivando cantieri soprattutto in periferia e nei comuni con costi del suolo più bassi. I progetti puntano su edifici a basso impatto energetico, in linea con i requisiti delle nuove certificazioni ambientali.
Dinamiche regionali
L’impatto della misura varia a seconda della città:
- Monaco e Francoforte: mercato sempre caro, ma cresce l’interesse per bilocali sotto i €600.000
- Berlino: rilancio nei quartieri esterni come Marzahn e Spandau
- Renania Settentrionale-Vestfalia: attrattiva per Dortmund, Essen e Bielefeld
- Lipsia e Dresda: città emergenti, con alta domanda tra giovani lavoratori e investitori
Sostenibilità e transizione ecologica
Un effetto positivo atteso riguarda la transizione ecologica del patrimonio immobiliare. Gli edifici esistenti sono tra i principali responsabili delle emissioni di CO₂ in Germania.
Favorendo l’accesso a nuovi immobili certificati ad alta efficienza, il rilassamento dei requisiti bancari può contribuire al raggiungimento degli obiettivi climatici. Le abitazioni certificate KfW Effizienzhaus 40+, oggi vendute tra €430.000 e €520.000, godono anche di tassi assicurativi più bassi e spese ridotte per riscaldamento.
Conclusione
L’allentamento dei requisiti di capitale deciso da BaFin è una risposta concreta a un’emergenza abitativa e creditizia. La misura riduce i vincoli per le banche, rafforza il potere d’acquisto delle famiglie e può rilanciare il settore immobiliare.
Tuttavia, si tratta solo di un primo passo. Servono riforme più ampie:
- Investimenti nel social housing
- Incentivi fiscali per la riqualificazione
- Accelerazione dei tempi per le autorizzazioni edilizie
- Integrazione di criteri ESG nella pianificazione urbana
Se accompagnata da queste politiche, la decisione di BaFin potrà segnare un punto di svolta verso un mercato immobiliare più accessibile, stabile e sostenibile in Germania.
