Nel 2025, i data center sono diventati una delle principali forze motrici del mercato immobiliare europeo. L’aumento esponenziale della domanda di infrastrutture digitali, la diffusione del cloud computing e lo sviluppo dell’intelligenza artificiale (IA) hanno reso i data center un asset strategico e ad alta redditività.
Perché i data center crescono così rapidamente
I principali fattori che guidano il settore includono:
- Traffico internet globale in aumento (streaming 4K e oltre)
- Diffusione dell’intelligenza artificiale e del machine learning
- Migrazione aziendale verso soluzioni cloud
- Normative UE sulla localizzazione dei dati (es. GDPR)
Sempre più aziende nei settori finanziario, sanitario, manifatturiero e retail preferiscono strutture esterne, sicure ed efficienti, rispetto ai tradizionali server interni.
Le città leader in Europa
| Città | Costo costruzione (€/m²) | Canone annuo (€/m²) | Tasso di occupazione |
|---|---|---|---|
| Francoforte | 8.800 € | 320 € | 96 % |
| Londra | 9.300 € | 350 € | 94 % |
| Amsterdam | 8.200 € | 300 € | 91 % |
| Parigi | 8.600 € | 310 € | 89 % |
| Varsavia | 6.400 € | 230 € | 82 % |
| Dublino | 7.200 € | 260 € | 84 % |
Francoforte, Londra e Amsterdam restano i poli principali, ma città emergenti come Varsavia, Budapest e Bucarest stanno attirando sempre più investimenti grazie a costi competitivi e incentivi pubblici.
Redditività e ritorni per gli investitori
I data center offrono flussi di cassa stabili e una domanda costante. I rendimenti medi netti nel 2025 sono:
- 4,0–4,5 % a Londra e Francoforte
- 4,5–5,0 % a Parigi e Amsterdam
- 5,5–6,2 % a Varsavia, Praga e Budapest
Esempio: nel primo trimestre 2025, un campus hyperscale nei pressi di Londra è stato venduto per 275 milioni di euro, con un rendimento del 4,1 %. L’immobile, completamente locato, comprendeva 30.000 m² e 40 MW di potenza.
Requisiti infrastrutturali
Un moderno data center richiede:
- Fornitura elettrica da 10 a 100 MW
- Connessione in fibra ottica ridondante
- Sistemi di raffreddamento liquido o ad acqua
- Certificazioni Tier III o IV
- Lotti industriali di almeno 1 ettaro
ESG e sostenibilità
Nel 2025, oltre il 60 % dei nuovi progetti è certificato secondo standard ambientali:
- BREEAM Excellent o LEED Gold
- Uso di energie rinnovabili
- Sistemi di raffreddamento a circuito chiuso
- Programmi di compensazione delle emissioni
Un caso emblematico è il nuovo data center di Google nei Paesi Bassi: zero emissioni nette grazie a energia solare, raffreddamento a idrogeno e recupero termico per il riscaldamento residenziale.
Modelli di sviluppo
Build-to-suit
Strutture su misura per hyperscaler (come AWS, Azure, Google)
Colocation
Spazi condivisi da più locatari – ideali per banche, e-commerce, SaaS
Edge data center
Centri compatti vicino agli utenti finali – utili per IoT, AI e logistica autonoma
Progetti chiave del 2025
- Equinix Frankfurt Digital Campus – 450 M€, 40.000 m²
- AWS Madrid Zone – 600 M€, 3 data center
- Atman Varsavia II – 170 M€, capacità 18 MW
- Telehouse Paris Nord – primo data center a emissioni zero in Francia
Criticità e ostacoli
Nonostante la crescita, il settore affronta diverse sfide:
- Carenza di personale tecnico qualificato
- Accesso limitato all’energia elettrica in alcune aree
- Tempi lunghi per permessi e approvazioni
- Volatilità dei prezzi dell’energia e pressioni ESG
Alcuni Paesi UE stanno introducendo zone speciali, iter autorizzativi semplificati e agevolazioni fiscali per attrarre progetti.
Prospettive fino al 2027
Secondo gli analisti, la capacità totale dei data center europei crescerà di oltre il 40 % entro il 2027. L’Europa centro-orientale guiderà l’espansione, grazie a costi più bassi e connettività in rapida evoluzione.
Le priorità future saranno data center edge, infrastrutture ottimizzate per l’IA e soluzioni sostenibili per il clima.
Conclusione
Nel 2025, i data center non sono più una nicchia: rappresentano un pilastro essenziale della nuova economia digitale europea. Con rendimenti stabili, domanda crescente e forte attenzione all’ambiente, sono tra gli asset immobiliari più strategici dell’attuale fase di trasformazione.
