Nell’aprile 2025, la Kuwait Investment Authority (KIA) ha intentato una causa presso l’Alta Corte di Giustizia del Regno Unito contro il progetto di costruzione della nuova City Tower al 50 Fenchurch Street, Londra. La controversia riguarda una presunta violazione dei diritti alla luce naturale di un immobile di proprietà del fondo.
Natura della controversia
La Kuwait Investment Authority è proprietaria del Willis Building, situato a pochi metri dal sito previsto per la City Tower. Secondo il fondo, la costruzione della nuova torre di 36 piani ridurrebbe significativamente l’afflusso di luce naturale negli spazi dell’edificio, compromettendone l’attrattiva per gli inquilini e abbassandone il valore di mercato.
Nella causa, il fondo chiede un’ingiunzione per fermare la realizzazione del progetto nella forma attuale oppure un risarcimento economico che potrebbe ammontare a decine di milioni di sterline.
Base legale
Nel diritto inglese, i diritti alla luce sono riconosciuti e protetti da secoli. Se un edificio riceve luce naturale attraverso determinate finestre ininterrottamente per oltre 20 anni, il proprietario acquisisce un diritto legale su quella luce. Qualsiasi costruzione che ostacoli tale accesso può dare luogo a una richiesta di risarcimento o a un provvedimento di blocco.
A Londra, in particolare nelle aree urbane densamente edificate, i contenziosi sui diritti alla luce sono piuttosto comuni.
Posizione del promotore
Il progetto City Tower è sviluppato da Axa Investment Managers in collaborazione con lo studio Eric Parry Architects. I responsabili del progetto affermano che la costruzione rispetta tutte le normative urbanistiche vigenti, ha ottenuto le necessarie autorizzazioni e ha considerato attentamente gli impatti sugli edifici circostanti.
Sostengono che la riduzione della luce naturale sarebbe minima e non costituirebbe una violazione sostanziale dei diritti esistenti.
Possibili conseguenze per il mercato immobiliare
L’esito di questa causa potrebbe avere ripercussioni significative sul futuro sviluppo urbano di Londra. Se il tribunale dovesse dare ragione al fondo kuwaitiano:
- I costi assicurativi per i progetti immobiliari potrebbero aumentare.
- I proprietari di immobili esistenti godrebbero di una protezione più forte contro nuove costruzioni.
- Potrebbe aumentare il numero di cause legate ai diritti alla luce.
In caso di rigetto della causa, si rafforzerebbe la priorità dello sviluppo urbano rispetto ai diritti dei singoli proprietari.
Contesto economico
Il mercato degli uffici a Londra nel 2025 resta altamente competitivo. L’accesso alla luce naturale è un criterio decisivo per gli inquilini nella scelta degli spazi lavorativi. Una diminuzione della qualità della luce potrebbe portare a una riduzione dei canoni di locazione e del valore degli immobili.
Secondo gli esperti, la perdita di valore per il Willis Building potrebbe aggirarsi tra il 5% e il 10%, ovvero tra 15 e 30 milioni di sterline.
Argomentazioni delle parti
La Kuwait Investment Authority sostiene:
- Una significativa perdita di attrattiva locativa dell’immobile
- Un danno diretto al valore patrimoniale
- La violazione di diritti alla luce legalmente protetti
Il promotore di City Tower ribatte:
- La conformità del progetto a tutte le normative urbanistiche
- L’importanza pubblica dello sviluppo urbano
- L’impatto minimo sugli edifici vicini
Il tribunale dovrà stabilire se l’interferenza con la luce naturale sia sostanziale e giuridicamente rilevante.
Possibili scenari
Due sono gli esiti principali ipotizzabili:
- Un accordo extragiudiziale con risarcimento o modifica del progetto
- Una sentenza che stabilisca un importante precedente legale sui diritti alla luce nei contesti urbani ad alta densità
In entrambi i casi, questa causa avrà un impatto significativo sulle pratiche di pianificazione urbana e sul settore immobiliare di Londra.
Conclusione
La causa avviata dalla Kuwait Investment Authority contro City Tower evidenzia le tensioni crescenti tra la necessità di espansione urbana e la tutela dei diritti dei proprietari esistenti. Con l’aumento della densità edilizia, le dispute sui diritti alla luce diventeranno sempre più frequenti.
L’esito di questo procedimento influenzerà il futuro sviluppo degli edifici alti, la progettazione urbana e la protezione dei diritti immobiliari nel Regno Unito. È già considerata una delle cause immobiliari più rilevanti del 2025.
