Nell’agosto 2024, il Dipartimento di Giustizia degli Stati Uniti (DOJ) ha intentato una causa storica per violazione delle leggi antitrust contro RealPage, un’azienda leader nel settore dei software per la gestione immobiliare. La causa sostiene che gli strumenti di determinazione dei prezzi basati su algoritmi di RealPage abbiano permesso ai proprietari immobiliari di tutto il Paese di coordinarsi e aumentare artificialmente i canoni di affitto, danneggiando milioni di inquilini attraverso la riduzione della concorrenza naturale.
Come avrebbe funzionato il presunto schema
Secondo il DOJ, il software di RealPage raccoglieva dati riservati e non pubblici sugli affitti da proprietari concorrenti — inclusi termini di locazione e tariffe — utilizzandoli per suggerire strategie di prezzo. Il Dipartimento afferma che ciò ha consentito ai proprietari di sincronizzare efficacemente i loro canoni di affitto, eliminando le pressioni concorrenziali che normalmente aiutano a contenere i costi abitativi.
Grandi proprietari coinvolti
Nel gennaio 2025, la causa è stata ampliata per includere sei grandi società immobiliari, tra cui Greystar e Camden Property Trust. Insieme, questi operatori gestiscono oltre 1,3 milioni di unità abitative in affitto distribuite in 43 stati e nel Distretto di Columbia. Sono accusati di aver cospirato per utilizzare il software di RealPage allo scopo di aumentare collettivamente i canoni.
Impatto economico sugli inquilini
Il presunto schema avrebbe comportato un notevole aumento degli affitti in tutto il Paese. Solo a Houston, nel 2023, gli inquilini avrebbero pagato in media quasi 996 dollari in più all’anno a causa di queste pratiche. A livello nazionale, l’aumento artificiale dei canoni ha generato un costo aggiuntivo di circa 3,8 miliardi di dollari per gli inquilini.
Tendenze attuali nel mercato degli affitti
A febbraio 2025, l’affitto mediano nazionale negli Stati Uniti era di circa 1.691 dollari, segnando il diciannovesimo mese consecutivo di calo complessivo. Tuttavia, alcune città hanno registrato aumenti significativi: a Manhattan, ad esempio, l’affitto medio è salito del 7%, raggiungendo i 2.977 dollari. Al contrario, Houston ha mantenuto una certa accessibilità, con un affitto mediano pubblicizzato di 1.239 dollari, anche se si prevedono futuri aumenti a causa del calo nella costruzione di nuovi appartamenti.
Reazioni di città e stati
La causa ha spinto diverse regioni ad adottare provvedimenti legislativi. San Francisco e Filadelfia hanno approvato leggi che limitano l’uso della determinazione algoritmica dei prezzi degli affitti. Altre aree, tra cui San Diego e lo stato del New Jersey, stanno valutando leggi simili per tutelare la concorrenza e proteggere gli inquilini.
Cosa succede adesso?
L’esito della causa del DOJ contro RealPage e i proprietari associati potrebbe trasformare radicalmente il modo in cui vengono regolamentati i software per la determinazione dei canoni, portando a una maggiore tutela degli inquilini e a un controllo più severo della determinazione dei prezzi basata su algoritmi nel mercato immobiliare.
