Croazia e Montenegro sono due destinazioni popolari per gli investimenti immobiliari sulla costa adriatica. Entrambi i paesi offrono spiagge meravigliose, infrastrutture ben sviluppate e un crescente afflusso turistico. Tuttavia, investire in immobili in queste nazioni differisce in termini di prezzi, redditività, tassazione e aspetti legali. In questo articolo confrontiamo le opportunità di acquisto di immobili per vacanze nel 2024-2025, analizzando prezzi medi e rendimenti potenziali.
1. Mercato immobiliare in Croazia
Prezzi e tendenze
La Croazia è membro dell’Unione Europea dal 2013, il che ha aumentato la sua attrattività per gli investitori. Negli ultimi anni, il mercato immobiliare ha registrato una crescita stabile grazie all’aumento del turismo e al miglioramento delle infrastrutture.
Prezzi medi degli immobili nelle zone più richieste (2024):
- Dubrovnik: 5.000 – 7.000 €/m²
- Spalato: 3.500 – 5.000 €/m²
- Zara: 2.500 – 3.800 €/m²
- Istria: 2.500 – 4.500 €/m²
Tendenze:
- Alta domanda per immobili lungo la costa.
- Aumento dei prezzi del 5-7% annuo.
- L’introduzione dell’euro nel 2023 ha stabilizzato il mercato.
Redditività e affitti
Gli immobili per le vacanze in Croazia sono molto richiesti dai turisti. Il rendimento medio degli affitti a breve termine varia tra 5-8% annuo.
Prezzi medi degli affitti in alta stagione:
- Appartamento a Dubrovnik (50 m²) – 150-250 € a notte
- Villa in Istria (200 m²) – 400-800 € a notte
Tasse e costi
- Tassa sull’acquisto di immobili: 3%
- Tassa sugli affitti: 10-15%
- Tassa annuale sugli immobili: 0,1-1%
2. Mercato immobiliare in Montenegro
Prezzi e tendenze
Il Montenegro è uno dei mercati immobiliari più dinamici dei Balcani, attraendo investitori grazie a bassa tassazione e a un flessibile programma di residenza per investimenti.
Prezzi medi degli immobili (2024):
- Budva: 2.800 – 4.500 €/m²
- Cattaro: 2.500 – 4.000 €/m²
- Tivat: 3.000 – 5.500 €/m²
- Bar: 1.800 – 3.000 €/m²
Tendenze:
- Sviluppo attivo di immobili di lusso.
- Aumento dei prezzi del 7-10% annuo.
- Forte domanda da parte di acquirenti stranieri.
Redditività e affitti
Anche gli immobili per vacanze in Montenegro sono molto richiesti, soprattutto a Budva, Cattaro e Tivat. Il rendimento medio degli affitti a breve termine è tra 6-10% annuo.
Prezzi medi degli affitti in alta stagione:
- Appartamento a Budva (50 m²) – 100-200 € a notte
- Villa a Cattaro (200 m²) – 300-700 € a notte
Tasse e costi
- Tassa sull’acquisto di immobili: 3%
- Tassa sugli affitti: 9%
- Tassa annuale sugli immobili: 0,1-1%
3. Confronto dei principali indicatori d’investimento
| Parametro | Croazia | Montenegro |
|---|---|---|
| Prezzo medio degli immobili | 2.500 – 7.000 €/m² | 1.800 – 5.500 €/m² |
| Crescita annua dei prezzi | 5-7% | 7-10% |
| Rendimento affitti | 5-8% | 6-10% |
| Tassa sull’acquisto | 3% | 3% |
| Tassa sugli affitti | 10-15% | 9% |
| Tassa annuale sugli immobili | 0,1-1% | 0,1-1% |
| Possibilità di residenza | No | Sì (per investimenti oltre 250.000 €) |
4. Dove conviene investire di più?
Vantaggi della Croazia:
- Membro UE – mercato stabile e tutela degli investitori.
- Alta liquidità – facilità di rivendita degli immobili.
- Meta turistica consolidata – domanda di affitti costante.
Vantaggi del Montenegro:
- Prezzi più accessibili – immobili di qualità a costi inferiori.
- Maggiore rendimento sugli affitti – redditività più alta rispetto alla Croazia.
- Residenza per investimenti – possibilità di ottenere un permesso di soggiorno.
Conclusione
La scelta tra Croazia e Montenegro dipende dalle priorità dell’investitore:
- Se la stabilità, la liquidità e l’appartenenza all’UE sono fondamentali, la Croazia è la scelta più sicura.
- Se la priorità è un alto rendimento sugli affitti e la possibilità di ottenere la residenza, il Montenegro è più vantaggioso.
Entrambi i paesi offrono ottime opportunità di investimento e la scelta dipende dalla strategia e dalle esigenze di ciascun investitore.
