A partire dal 1° gennaio 2025, entrerà in vigore in Germania una riforma completa dell’imposta sulla proprietà. Entro il 31 gennaio 2023, i proprietari immobiliari erano tenuti a presentare una dichiarazione fiscale. Ma come verrà calcolata la nuova imposta sulla proprietà e quali sono i passi necessari? Questo articolo offre una panoramica dettagliata e consigli pratici.
Che cos’è l’imposta sulla proprietà?
L’imposta sulla proprietà è una tassa comunale annuale applicata ai beni immobili. Esistono tre tipi di imposta sulla proprietà:
- Imposta A (Agricola): Per terreni agricoli e forestali.
- Imposta B (Edificabile): Per terreni edificati ed edificabili, nonché per gli edifici.
- Imposta C (Non edificata): Introdotta con la riforma per tassare maggiormente i terreni non edificati e contrastare la speculazione.
Per la maggior parte dei proprietari, l’imposta B è la più rilevante.
Perché una riforma?
Fino ad ora, l’imposta sulla proprietà era basata su valori standard obsoleti risalenti al 1935 (Germania Est) e al 1964 (Germania Ovest). Questi valori non erano più rappresentativi delle condizioni di mercato attuali, causando notevoli distorsioni. La Corte costituzionale federale ha dichiarato incostituzionale questo metodo di calcolo, rendendo necessaria una riforma.
Nuova base di calcolo
Dal 2025, l’imposta sarà basata su nuovi metodi di valutazione. Gli uffici fiscali rivaluteranno circa 35 milioni di proprietà. Il calcolo seguirà ancora tre fasi:
- Valore della proprietà: Sostituisce il vecchio valore standard e tiene conto di fattori come posizione, superficie, valore del terreno, tipo di edificio e anno di costruzione.
- Coefficiente di calcolo dell’imposta: Determina la parte imponibile del valore della proprietà.
- Aliquota comunale: Stabilita dai comuni e variabile.
Formula: Valore della proprietà x Coefficiente di calcolo x Aliquota comunale = Imposta annuale
Cosa devono fare i proprietari?
Tra il 1° luglio 2022 e il 31 gennaio 2023, i proprietari dovevano presentare una dichiarazione fiscale. Sulla base di queste dichiarazioni, le autorità fiscali calcolano il nuovo valore della proprietà e i comuni stabiliscono l’aliquota. Dal 2025, i proprietari pagheranno la nuova imposta.
In caso di ritardo
Chi non ha rispettato la scadenza riceve un promemoria e un nuovo termine. Se i dati non vengono presentati in tempo, possono essere applicate sanzioni. Inoltre, le autorità fiscali possono stimare i valori, con possibili importi d’imposta più elevati.
Consigli pratici per la dichiarazione fiscale
- Dati richiesti:
- Superficie del terreno
- Valore del terreno
- Superficie abitabile
- Anno di costruzione
- Posizione della proprietà
- Tipo di utilizzo
- Fonti: Contratti di acquisto, estratti del catasto, portali dei valori dei terreni (es. BORIS).
- Assistenza: Chi non desidera compilare personalmente la dichiarazione può rivolgersi a uno studio di consulenza fiscale (costo: 200–300 euro).
Modifiche apportate dalla riforma
Per le proprietà edificate
Saranno valutate utilizzando il metodo del valore di reddito. Le autorità fiscali moltiplicheranno l’affitto netto a freddo per il valore della proprietà, basato su vari criteri.
Per i terreni non edificati
La nuova imposta C consente ai comuni di applicare tasse più elevate su questi terreni.
Per le proprietà non residenziali
Continuerà ad essere applicato il metodo del valore di costo, sommando i valori del terreno, degli edifici e delle strutture esterne.
Chi rischia di pagare di più?
- Residenti nelle grandi città: Nelle zone costose, i nuovi valori potrebbero aumentare significativamente.
- Proprietari di case unifamiliari: Queste proprietà spesso ricevono una valutazione più alta.
- Proprietari di terreni non edificati: La nuova imposta C comporta tasse più elevate.
Eccezioni ed esenzioni
- Edifici storici: A causa degli elevati costi di manutenzione e ristrutturazione.
- Proprietà vuote: In caso di perdita di reddito locativo dovuta a danni o problemi strutturali.
- Enti non profit: Ospedali, scuole e istituzioni di ricerca.
I soggetti interessati devono presentare domanda di esenzione fiscale entro il 31 marzo dell’anno successivo.
Conclusione
La riforma dell’imposta sulla proprietà rappresenta un cambiamento significativo per i proprietari immobiliari. Una dichiarazione fiscale tempestiva e accurata può aiutare a evitare problemi. Poiché il calcolo varia a seconda dei Länder, è consigliabile informarsi per tempo e, se necessario, rivolgersi a professionisti.
