Immobili logistici: la classe di asset nascente in Europa

Negli ultimi anni, il mercato degli immobili logistici si è affermato come una delle classi di investimento più ambite e dinamiche in Europa. Alimentato dalla rapida crescita dell’e-commerce, dai cambiamenti nelle strategie delle catene di approvvigionamento e dalle nuove aspettative dei consumatori, questo settore è oggi al centro dell’interesse di investitori e sviluppatori. Nel 2023, il volume totale delle transazioni nel mercato europeo degli immobili logistici ha raggiunto un valore record di 64 miliardi di euro, sottolineando la sua straordinaria crescita.
Fattori Chiave della Crescita
Il Boom dell’E-commerce
La crescita esplosiva dell’e-commerce è il principale motore della domanda di immobili logistici. Secondo Eurostat, le vendite al dettaglio online in Europa sono aumentate di oltre il 50% dal 2019, raggiungendo un volume complessivo di oltre 700 miliardi di euro nel 2023. Per soddisfare le crescenti aspettative dei consumatori in termini di consegne rapide, i rivenditori e gli operatori logistici terzi si contendono magazzini e centri di distribuzione situati in posizioni strategiche. Di conseguenza, i tassi di sfitto per le proprietà logistiche di alta qualità nei principali mercati europei sono scesi a livelli storicamente bassi, con una media di appena il 3%.
Nearshoring e Trasformazione delle Catene di Fornitura
Le interruzioni causate dalla pandemia di COVID-19 e dalle tensioni geopolitiche globali hanno spinto le aziende a rivedere le proprie catene di fornitura. Il nearshoring, ovvero l’avvicinamento della produzione ai mercati di consumo, sta guadagnando popolarità. Questa tendenza ha aumentato la domanda di strutture logistiche vicine ai centri urbani e ai principali nodi di trasporto. Ad esempio, la Germania, il più grande mercato logistico d’Europa, ha registrato oltre 1.500 transazioni nel settore degli immobili logistici nel 2023, con centri nevralgici in città come Francoforte, Amburgo e Monaco.
La Sostenibilità come Priorità
La sostenibilità è un altro fattore cruciale che sta plasmando il mercato degli immobili logistici. Investitori e locatari preferiscono sempre più edifici eco-compatibili dotati di caratteristiche ad alta efficienza energetica, sistemi di energia rinnovabile e certificazioni come BREEAM o LEED. Secondo CBRE, circa il 40% dei nuovi sviluppi logistici in Europa nel 2023 rispettava gli standard di costruzione verde, sottolineando l’impegno del settore verso la responsabilità ambientale.
Principali Mercati e Regioni Emergenti
Germania: Il Gigante della Logistica
La Germania rimane il pilastro del mercato europeo degli immobili logistici. Nel 2023, il paese ha rappresentato quasi 15 miliardi di euro di transazioni, consolidando la sua posizione di mercato più grande della regione. Regioni come la Ruhr e Berlino stanno vivendo una domanda elevata, con canoni di locazione aumentati dell’8% su base annua.
Regno Unito: Stabilità Post-Brexit
Nonostante le incertezze legate alla Brexit, il Regno Unito continua a essere un attore chiave nel settore degli immobili logistici. Il volume delle transazioni ha raggiunto un totale di 12 miliardi di euro nel 2023, grazie a significativi investimenti in regioni come le Midlands e il Sud-Est. La crescente popolarità dei servizi di consegna di generi alimentari e dei centri di evasione rapida ha ulteriormente rafforzato questa domanda.
Mercati Emergenti: Polonia e Repubblica Ceca
L’Europa orientale sta emergendo come un punto caldo per gli investimenti immobiliari logistici. La Polonia, in particolare, ha registrato un aumento del 20% degli investimenti nel 2023, raggiungendo un volume di 6 miliardi di euro. Grazie alla sua posizione strategica tra l’Europa occidentale e l’Asia e ai costi del lavoro competitivi, la Polonia sta diventando sempre più attraente. Anche la Repubblica Ceca ha registrato una forte domanda, con tassi di sfitto nel settore logistico a Praga inferiori al 2%.
Sfide del Settore
Sebbene il potenziale di crescita del mercato europeo degli immobili logistici sia enorme, permangono alcune sfide:
• Disponibilità di Terreni: La disponibilità di terreni adatti vicino ai centri urbani è limitata, il che fa aumentare i prezzi e complica lo sviluppo. Ad esempio, i prezzi dei terreni per uso logistico nei pressi di Parigi sono aumentati del 15% nel 2023.
• Ostacoli Normativi: Regolamenti edilizi severi e requisiti ambientali possono ritardare significativamente i progetti. In Italia, ottenere un permesso di costruzione per strutture logistiche richiede ora una media di 18 mesi.
• Aumento dei Costi: L’inflazione e i costi di costruzione in crescita stanno influenzando la redditività dei progetti. Nel 2023, i costi di costruzione per strutture logistiche in Europa sono aumentati in media del 7%.
La Tecnologia come Fattore Abilitante
Le innovazioni tecnologiche stanno trasformando il settore degli immobili logistici. Sistemi automatizzati di stoccaggio e prelievo (AS/RS), robotica e strutture abilitate all’IoT stanno diventando lo standard. Queste tecnologie migliorano l’efficienza e attraggono locatari alla ricerca di soluzioni all’avanguardia. Ad esempio, Prologis ha riferito che il 60% delle sue nuove proprietà locate nel 2023 era dotato di tecnologie di automazione avanzate.
Prospettive Future
Il futuro del settore degli immobili logistici in Europa appare promettente. Gli analisti prevedono una crescita annuale composta (CAGR) dell’8% fino al 2027. Tra le principali tendenze che plasmeranno il mercato vi sono:
1. Logistica Urbana: La domanda di consegne nello stesso giorno sta guidando la crescita di hub logistici urbani e micro-centri di evasione.
2. Iniziative di Sostenibilità: L’adozione di energie rinnovabili, edifici a emissioni zero e principi di economia circolare acquisirà maggiore importanza.
3. Crescita nei Mercati Emergenti: Paesi come la Romania e l’Ungheria offrono opportunità di investimento non ancora sfruttate nel settore logistico.
4. Consolidamento del Mercato: Gli operatori maggiori probabilmente perseguiranno fusioni e acquisizioni per espandere i propri portafogli, mentre le aziende più piccole potrebbero cercare opportunità di uscita.
Conclusione
Gli immobili logistici si sono affermati come una classe di investimento in rapida crescita in Europa. Con volumi di transazioni a livelli record e solidi fondamentali che supportano la crescita del settore, offrono opportunità interessanti per gli investitori. Tuttavia, affrontare sfide come la scarsità di terreni, gli ostacoli normativi e l’aumento dei costi richiederà una pianificazione strategica e innovazione. Con il continuo sviluppo dell’e-commerce e l’adattamento delle catene di fornitura alle nuove realtà, il settore degli immobili logistici continuerà a essere un pilastro centrale dell’economia europea.