LACERS vise des rendements plus élevés grâce à une stratégie opportuniste dans l’immobilier

Le système de retraite des employés municipaux de Los Angeles (LACERS) cherche à augmenter les rendements de son portefeuille en élargissant ses investissements dans l’immobilier opportuniste. Ce virage stratégique reflète la volonté du fonds de s’adapter aux conditions de marché en évolution et de renforcer sa solidité financière à long terme grâce à des placements plus risqués, mais potentiellement plus rentables.

Qu’est-ce que LACERS ?

LACERS (Los Angeles City Employees’ Retirement System) est le fonds de retraite chargé de gérer les prestations de plus de 26 000 fonctionnaires et retraités municipaux de la ville de Los Angeles. Début 2025, le fonds gère plus de 22 milliards de dollars d’actifs répartis sur diverses classes, telles que les actions, les obligations, les hedge funds et l’immobilier.

Le fonds réévalue régulièrement ses stratégies pour garantir la croissance à long terme et la stabilité des paiements, en particulier dans un contexte économique incertain.

Une nouvelle orientation : l’immobilier opportuniste

En 2025, LACERS a présenté une politique d’investissement actualisée visant à accroître significativement son exposition à l’immobilier opportuniste. Cela signifie que le fonds est prêt à investir dans des biens immobiliers à plus haut risque — aux États-Unis comme à l’international — dans l’objectif d’obtenir des rendements plus élevés.

Contrairement aux actifs dits “core” (comme les immeubles loués dans des marchés stables), les investissements opportunistes incluent :

• L’achat d’actifs sous-évalués ou en difficulté avec un potentiel de redressement
• L’investissement dans des immeubles vacants à transformer ou restructurer
• Le financement de nouveaux projets de construction à forte marge
• L’entrée sur des marchés émergents ou en transition à fort potentiel

Objectif : améliorer la performance du portefeuille

Selon les responsables d’investissement de LACERS, l’objectif est de faire passer le rendement annuel moyen de la poche immobilière de 6,2 % actuellement à une fourchette comprise entre 8 % et 10 % d’ici cinq ans. Cette stratégie est particulièrement pertinente face à la baisse des rendements des actifs traditionnels et à l’inflation persistante.

Répartition actuelle du portefeuille immobilier de LACERS (début 2025) :

• 45 % en actifs core (faible risque, rendement stable)
• 30 % en actifs value-added (à revaloriser ou moderniser)
• 25 % en actifs opportunistes (objectif d’atteindre 35–40 % selon la nouvelle stratégie)

Ce rééquilibrage marque une volonté claire d’adopter une approche plus dynamique.

Pourquoi maintenant ?

Le timing de LACERS s’appuie sur plusieurs facteurs conjoncturels :

1. Baisse des valorisations dans l’immobilier commercial aux États-Unis et en Europe, offrant des opportunités d’achat attractives
2. Augmentation du nombre d’actifs en difficulté en raison des hausses de taux et de la post-pandémie
3. Demande croissante en réhabilitation urbaine, notamment la conversion de bureaux en logements ou centres mixtes
4. Émergence de nouveaux segments, comme les entrepôts logistiques, les data centers et les infrastructures alternatives

LACERS entend tirer parti de cette dynamique pour acquérir des actifs de qualité à prix décotés.

Cibles et types de projets

Parmi les investissements en cours ou prévus :

• Transformation de centres commerciaux suburbains en quartiers mixtes
• Construction de résidences multifamiliales à Los Angeles et San Diego
• Investissements dans des hubs logistiques près des ports de Long Beach et Oakland
• Opportunités internationales en Amérique latine et en Europe de l’Est (logistique, hôtellerie)

La majorité de ces projets seront réalisés en partenariat avec des acteurs majeurs comme Brookfield, LaSalle Investment Management et CBRE Global Investors.

Gestion des risques

Bien que la stratégie soit plus audacieuse, LACERS reste fidèle à une approche rigoureuse du risque. Chaque projet est évalué selon plusieurs critères :

• Flux de trésorerie prévisionnels et taux de rendement interne (TRI)
• Réputation et solidité financière des partenaires
• Conformité aux normes ESG
• Liquidité potentielle de l’actif sur 5 à 7 ans

Le fonds diversifie aussi géographiquement ses investissements pour éviter une concentration excessive.

Positionnement et avis du marché

Ce changement de cap a suscité des réactions partagées parmi les analystes. Certains saluent une stratégie cohérente face à l’érosion des rendements traditionnels. D’autres avertissent des risques de surchauffe dans certains segments (notamment le résidentiel en Californie).

Mais globalement, les experts s’accordent à dire que des investisseurs institutionnels comme LACERS bénéficient d’un avantage structurel : la capacité à entrer sur des marchés ou dans des opérations inaccessibles aux investisseurs particuliers.

Perspectives à long terme

Si la stratégie réussit, LACERS prévoit :

• De porter le rendement immobilier global au-dessus de 9 %
• D’augmenter la part de l’immobilier dans le portefeuille global à 12–14 %
• De renforcer la solidité financière du système de retraite
• De servir de modèle à d’autres fonds publics aux États-Unis

En outre, les investissements dans la réhabilitation urbaine et les infrastructures résilientes s’inscrivent dans l’engagement ESG de LACERS.

Conclusion

LACERS fait preuve de proactivité en adoptant une stratégie opportuniste pour accroître les rendements et diversifier son portefeuille. Ce choix comporte des risques, mais aussi de grandes opportunités. S’il est bien exécuté, il pourrait garantir une meilleure sécurité financière pour les retraités municipaux tout en participant à la transformation urbaine de Los Angeles et au-delà.