Le printemps est traditionnellement la saison la plus dynamique pour le marché immobilier aux États-Unis. C’est la période où les nouvelles annonces affluent, où les acheteurs reviennent en force après l’hiver et où les transactions atteignent leur pic annuel. Pourtant, en 2025, la saison printanière s’est révélée étonnamment morose. En cause : des taux hypothécaires toujours élevés, qui continuent de peser sur la demande et sur l’accessibilité au logement pour des millions d’Américains.
Un démarrage timide
De mars à mai, le marché connaît normalement une forte reprise. Mais cette année, le volume des ventes reste en deçà des attentes et l’afflux d’annonces neuves est resté limité. Les agents immobiliers signalent que l’intérêt des acheteurs demeure modéré, même dans les zones où l’offre s’est légèrement améliorée. La prudence semble désormais dominer les comportements.
Des taux d’intérêt qui découragent
Le principal frein au dynamisme du marché reste le niveau élevé des taux d’intérêt. En ce printemps 2025, les taux fixes sur 30 ans se situent autour de 6,6 à 6,8 %, un niveau nettement supérieur à celui observé pendant la pandémie, où ils descendaient en dessous de 3 %.
Conséquence directe : les mensualités explosent. Pour une maison moyenne de 400 000 dollars avec un apport de 20 %, le remboursement mensuel dépasse désormais 2 800 dollars. Un fardeau devenu insupportable pour de nombreux foyers de la classe moyenne, qui préfèrent différer leur projet ou rester locataires.
Des vendeurs attentistes
La frilosité n’est pas seulement du côté des acheteurs. De nombreux propriétaires qui ont contracté un prêt à taux bas ces dernières années rechignent à vendre. Repartir sur un prêt à 6 ou 7 % leur coûterait bien plus cher. Ce phénomène, qualifié de “verrou hypothécaire”, réduit la rotation du parc immobilier.
Résultat : même si certaines régions voient un léger regain d’offres, le stock global de biens disponibles reste limité, surtout dans les segments accessibles à la classe moyenne ou aux primo-accédants.
Des prix élevés qui résistent
Malgré le ralentissement du marché, les prix restent à un niveau élevé. La médiane nationale avoisine les 400 000 à 410 000 dollars, légèrement au-dessus de l’année précédente.
Toutefois, la tendance n’est pas homogène. À Austin, Seattle ou Denver, les prix ont légèrement reculé sous l’effet de la baisse de la demande. À l’inverse, à New York, Los Angeles ou Miami, les prix continuent de grimper, portés par une offre structurellement insuffisante.
Des écarts régionaux marqués
La situation varie fortement selon les régions. Sur la côte ouest, notamment en Californie, les prix restent parmi les plus élevés du pays. À San Diego, par exemple, la maison moyenne dépasse 790 000 dollars. Même avec un bon revenu, l’accession reste difficile.
Sur la côte est, dans des villes comme Boston ou Philadelphie, la hausse des prix ralentit mais ne s’inverse pas. À Philadelphie, il faut désormais gagner plus de 30 000 dollars par an en plus pour acheter plutôt que louer. L’achat perd ainsi en attractivité, notamment pour les jeunes actifs.
Dans le sud, les marchés sont plus contrastés. À Dallas ou Houston, les prix commencent à se stabiliser, voire à baisser légèrement, tandis que d’autres villes continuent de progresser.
La construction neuve à la peine
Le secteur de la construction n’échappe pas à la tendance. Les mises en chantier se poursuivent, mais les ventes restent inférieures aux prévisions. Le coût élevé des matériaux, associé à la prudence des acheteurs, freine l’activité.
Cependant, les promoteurs affichent un certain optimisme. Dans certaines zones, ils adaptent leur offre : logements plus compacts, prêts à taux réduits, plans de financement flexibles. Les maisons en rangée (townhouses) ou les logements modulaires séduisent une clientèle soucieuse de budget.
La location reprend l’avantage
Avec des mensualités trop élevées à l’achat, la location redevient une option par défaut pour beaucoup. Dans plusieurs villes, louer revient désormais moins cher qu’acheter, à contre-courant de la logique historique du marché américain.
Les loyers se sont stabilisés en 2025, bien qu’ils restent élevés dans les grandes métropoles. Dans les villes de taille moyenne, on observe un regain d’intérêt pour les locations longue durée, voire pour les formules avec option d’achat. Cela répond à une demande croissante des familles qui souhaitent se projeter, mais sans pouvoir encore acheter.
Des acheteurs prudents
La psychologie des acheteurs a changé. Là où les maisons s’arrachaient en quelques jours en 2021–2022, les décisions se prennent aujourd’hui plus lentement. Beaucoup espèrent une baisse des taux et une correction des prix dans les mois à venir.
Les agents rapportent une hausse des dossiers abandonnés, y compris après une pré-approbation bancaire. L’instabilité professionnelle, l’inflation des dépenses et la peur d’un retournement du marché alimentent cette prudence. Les banques, de leur côté, renforcent leurs critères d’octroi, rendant l’accès au crédit plus difficile.
Et maintenant ?
À court terme, peu d’éléments laissent présager un redémarrage rapide. La Réserve fédérale maintient une politique monétaire stricte pour maîtriser l’inflation, ce qui empêche une baisse rapide des taux hypothécaires.
Certains économistes envisagent une détente progressive d’ici l’automne 2025, ce qui pourrait relancer l’activité. Mais le retour de la confiance prendra du temps. Et tant que les propriétaires n’auront pas intérêt à vendre, l’offre restera contrainte.
Conclusion
Le printemps 2025 marque un coup d’arrêt pour le marché immobilier américain. Les taux élevés et des prix toujours tendus freinent l’accès à la propriété, notamment pour les jeunes et les ménages moyens. Si des signes de stabilisation apparaissent, une relance significative dépendra de la baisse des taux et d’un rééquilibrage offre-demande.
En attendant, le marché semble figé : les acheteurs hésitent, les vendeurs retiennent leurs biens et les promoteurs s’adaptent. Ce qui aurait dû être une saison florissante ressemble davantage à une pause prolongée. L’été qui s’annonce pourrait être tout aussi timide.
