En 2025, Israël a atteint un niveau record d’investissement dans l’immobilier européen. Selon les dernières estimations de JLL et CBRE, le montant total des investissements réalisés par des entreprises et fonds israéliens dans l’immobilier européen a atteint 2,1 milliards d’euros, marquant un sommet historique. Cette hausse reflète non seulement des intérêts économiques, mais aussi une réévaluation stratégique de l’immobilier comme classe d’actifs stable et durable pour le capital israélien.
Contexte économique et géopolitique
Les défis économiques récents — notamment la hausse des taux d’intérêt, la volatilité des devises et l’instabilité au Moyen-Orient — ont incité les investisseurs à rechercher des placements à l’étranger. Les investisseurs institutionnels israéliens, en particulier les fonds de pension, les compagnies d’assurance et les grands promoteurs, se tournent de plus en plus vers des actifs sûrs et rentables. L’Europe, avec ses marchés réglementés, ses rendements locatifs stables et sa diversité sectorielle, est devenue une destination naturelle.
Répartition géographique des investissements
Pays-Bas : pari sur l’hôtellerie
Le secteur hôtelier s’est imposé comme le segment le plus actif en 2025. Aux Pays-Bas, le groupe israélien Fattal Hotel Group, en partenariat avec des assureurs majeurs comme Migdal, Menora Mivtachim et Phoenix, a acquis un portefeuille de 14 hôtels dans les principales villes du pays pour plus de 320 millions d’euros. Une enveloppe de 45 millions d’euros est également prévue pour des rénovations importantes.
Allemagne : logements locatifs et bureaux
Les fonds israéliens renforcent leur présence en Allemagne, notamment à Berlin, Hambourg, Francfort et Leipzig. Plus de 180 millions d’euros ont été investis dans le logement locatif au cours des premiers mois de 2025. L’intérêt pour les bureaux de catégorie A demeure fort, en particulier dans les quartiers d’affaires.
Un exemple notable est l’acquisition d’un complexe de bureaux à Gateway Gardens, Francfort, pour 88 millions d’euros — environ 30 % de moins que son évaluation avant la pandémie. Une transaction qualifiée « d’opportuniste », illustrant la réactivité des investisseurs israéliens.
Royaume-Uni : Londres reste une cible stratégique
Malgré les incertitudes persistantes liées au Brexit, Londres reste un pôle majeur d’investissement. En 2025, les investisseurs israéliens y ont injecté environ 370 millions d’euros, principalement dans le logement haut de gamme et les bureaux commerciaux. Les quartiers de Camden, Westminster et Southwark sont particulièrement recherchés.
Logistique et e-commerce : cap sur les entrepôts
Les biens logistiques et industriels restent une priorité stratégique. Avec l’expansion continue du commerce en ligne, la demande en centres de distribution modernes ne faiblit pas. En 2025, les investisseurs israéliens ont consacré plus de 500 millions d’euros aux actifs logistiques en Pologne, Allemagne, Belgique et République tchèque.
En avril, un fonds basé à Tel-Aviv a acquis un parc industriel de 42 000 m² près de Wrocław pour 65 millions d’euros, avec un bail de 10 ans signé avec un grand détaillant en ligne.
Europe de l’Est et Géorgie : marchés alternatifs
Outre l’Europe occidentale, les investisseurs israéliens s’orientent de plus en plus vers la Géorgie, la Pologne, la Roumanie et la République tchèque. La ville balnéaire de Batoumi, en Géorgie, reste très prisée : au premier trimestre 2025, les Israéliens ont acquis plus de 750 biens, pour un montant total dépassant 60 millions d’euros, principalement dans les complexes résidentiels et hôteliers.
Profil des investisseurs et stratégie de détention
Les investisseurs israéliens privilégient une stratégie de détention à long terme, généralement entre 7 et 10 ans. Ils utilisent souvent des structures de type SPV (sociétés dédiées), immatriculées à Chypre, au Luxembourg ou aux Pays-Bas, afin d’optimiser la fiscalité et la conformité réglementaire.
Les transactions sont essentiellement portées par des acteurs institutionnels – fonds de pension, compagnies d’assurance et family offices – en quête de rendements stables de 5 à 7 % et d’une protection du capital dans des juridictions solides.
Secteurs privilégiés
| Secteur | Part dans les investissements | Rendement moyen |
|---|---|---|
| Hôtels et apart-hôtels | 40 % | 7–10 % |
| Logistique | 24 % | 6–7 % |
| Logement locatif (PRS) | 17 % | 5–6 % |
| Bureaux | 13 % | 5 % |
| Actifs alternatifs | 6 % | 6–8 % |
Exemples de transactions majeures
- Portefeuille hôtelier aux Pays-Bas : acquisition par Fattal Group de 14 hôtels pour 320 M€, suivie de 45 M€ de rénovation.
- Complexe de bureaux à Francfort : acquisition pour 88 M€ à prix réduit.
- Portefeuille résidentiel à Berlin : co-investissement de Phoenix Insurance et Blackstone à hauteur de 110 M€.
- Centre logistique en Pologne : financement d’un hub près de Varsovie pour 65 M€.
Avis d’experts
Nadav Ben Avraham, directeur des investissements immobiliers mondiaux chez JLL Israel, déclare :
« En 2025, les investisseurs israéliens agissent avec rigueur, en s’appuyant sur des stratégies de long terme. L’Europe offre un équilibre parfait entre rendement et stabilité. »
Marian Brandt, analyste chez Colliers Europe, ajoute :
« Les fonds israéliens se montrent très dynamiques, notamment dans la logistique et l’hôtellerie. Leur réactivité et leur ouverture aux partenariats en font des acteurs très appréciés. »
Perspectives pour 2026
Les perspectives restent favorables. Selon les prévisions de l’EREA, les investissements israéliens en Europe pourraient atteindre 2,4 à 2,5 milliards d’euros d’ici fin 2026. Les catalyseurs potentiels :
- Stabilisation des taux dans la zone euro
- Expansion vers la Scandinavie et les pays baltes
- Développement de projets build-to-rent
- Montée en puissance des data centers et parcs scientifiques
Conclusion
Les 2,1 milliards d’euros investis en 2025 par Israël dans l’immobilier européen ne relèvent pas d’un phénomène isolé, mais traduisent une tendance stratégique forte. Le capital israélien s’impose désormais comme une force structurante dans le paysage immobilier européen.
Dotés de ressources solides, d’une vision long terme et d’une grande agilité, les investisseurs israéliens continueront de jouer un rôle clé dans la transformation du marché. Pour l’Europe, ils apportent liquidité, innovation et stabilité. Pour Israël, c’est un levier stratégique de diversification et de performance durable.
