En mai 2025, l’île de Cumbrae, située dans le North Ayrshire, est devenue le théâtre d’un vif affrontement entre les autorités locales et les propriétaires immobiliers. Le conflit est né de l’introduction, en avril 2025, d’une surtaxe de 100 % sur la taxe municipale appliquée aux résidences secondaires. Cette mesure, censée améliorer l’accès au logement pour les résidents permanents, a suscité une forte opposition de la part de ceux qui possèdent des maisons de vacances ou louent leurs biens à court terme.
La mesure en question
Selon les nouvelles règles, toutes les propriétés enregistrées comme résidences secondaires sont désormais soumises à une taxe municipale doublée. L’objectif est d’encourager une utilisation à l’année des logements, de réduire le nombre d’habitations sous-utilisées et d’attirer davantage de résidents permanents sur l’île.
Cumbrae présente l’une des plus fortes concentrations de résidences secondaires en Écosse. Environ un tiers des biens immobiliers y sont utilisés de manière saisonnière, ce qui aggrave la pénurie de logements abordables pour les familles locales, notamment les jeunes actifs et les travailleurs essentiels.
Marché immobilier et prix en 2025
En mai 2025, le prix moyen d’une maison sur l’île de Cumbrae se situe entre 170 000 et 190 000 euros. Les prix poursuivent leur hausse, notamment en raison de la demande soutenue des acheteurs de résidences secondaires, rendant l’accès à la propriété de plus en plus difficile pour les habitants. À titre de comparaison, les biens similaires coûtaient entre 20 et 25 % moins cher il y a cinq ans.
Les loyers connaissent également une augmentation. En période estivale, une location saisonnière en bord de mer peut atteindre entre 1 000 et 1 200 euros par semaine. En revanche, les locations de longue durée sont rares, en particulier pendant l’hiver.
Arguments en faveur de la surtaxe
Les partisans de la taxe avancent plusieurs justifications :
- Les revenus supplémentaires générés renforceront le budget local et permettront de financer les écoles, les services médicaux et les transports publics ;
- La mesure incitera les propriétaires à louer leurs biens à l’année ou à les vendre à des résidents permanents ;
- La réduction du nombre de logements inoccupés revitalisera les communautés locales et soutiendra l’économie hors saison ;
- Elle s’inscrit dans une stratégie plus large de développement durable et d’équité dans l’accès au logement dans les zones rurales.
Réactions et critiques
Malgré ses intentions, la mesure a provoqué une vive réaction de la part des propriétaires. Les critiques avancent que :
- La nouvelle charge fiscale est excessive, en particulier pour ceux qui ont déjà investi dans l’entretien de leurs biens et qui soutiennent l’économie locale ;
- De nombreuses résidences secondaires ne sont pas adaptées à un usage permanent, en raison d’une mauvaise isolation, de systèmes de chauffage obsolètes ou d’un accès limité en hiver ;
- Le tourisme constitue un pilier économique de l’île de Cumbrae, et les propriétaires de résidences secondaires y jouent un rôle central. Une pression fiscale accrue pourrait décourager les investissements futurs ;
- La hausse soudaine des coûts pourrait entraîner une vague de ventes et une chute des prix, déséquilibrant le marché immobilier et affectant d’autres secteurs économiques.
Position des autorités locales
Les autorités affirment que cette réforme fiscale ne vise pas à pénaliser les propriétaires, mais à restaurer la viabilité à long terme de l’habitat sur l’île. Le conseil du North Ayrshire estime que l’infrastructure actuelle est sous-utilisée en hiver et surchargée durant la haute saison, tandis que la population permanente diminue.
Les responsables locaux soulignent également leur volonté d’ajuster le dispositif en fonction de ses effets et des retours des habitants. Des exceptions sont envisagées, notamment pour les propriétés louées à long terme.
Propositions alternatives
Face à la controverse, plusieurs alternatives ont été proposées :
- Une augmentation progressive de la taxe, pour laisser aux propriétaires le temps de s’adapter ;
- Un système de taxation différenciée selon l’usage du bien : résidence principale, location courte durée, logement inoccupé ;
- La création d’un programme municipal de rachat pour transformer les logements vacants en habitations abordables pour les habitants ;
- Des investissements ciblés dans la construction de logements accessibles, en partenariat avec les secteurs public et privé.
Conclusion
La situation à Cumbrae illustre comment une réforme du logement, même bien intentionnée, peut devenir source de tension lorsqu’elle n’est pas accompagnée d’un dialogue inclusif et d’une planification adaptée. La surtaxe sur les résidences secondaires pourrait s’avérer efficace pour résoudre les problèmes démographiques et immobiliers de l’île — à condition qu’elle s’inscrive dans une approche souple, équitable et soutenue par des mesures d’accompagnement.
En mai 2025, l’île de Cumbrae se trouve à un carrefour décisif : elle pourrait devenir un modèle de revitalisation durable des territoires ruraux ou bien un exemple des effets pervers d’une politique fiscale appliquée de manière abrupte.
