Au premier trimestre 2025, le marché européen de l’immobilier commercial montre des signes clairs de reprise, en particulier dans les segments des bureaux, de la logistique et du commerce de détail. Selon la dernière analyse de JLL, ces trois secteurs sont les moteurs de la relance des investissements, traduisant un regain de confiance de la part des investisseurs institutionnels et privés après plusieurs années de turbulences dues à l’inflation, à la hausse des taux d’intérêt et à un contexte macroéconomique incertain.
Immobilier de bureaux : un retour progressif de l’intérêt
Après une période post-pandémique difficile, le marché des bureaux en Europe connaît un renouveau. Au premier trimestre 2025, les transactions liées aux bureaux ont représenté environ 24 % de l’ensemble des opérations dans l’immobilier commercial, un signal encourageant après les années de ralentissement.
Les villes comme Paris, Berlin, Amsterdam et Munich enregistrent une hausse des activités, avec une demande concentrée sur les immeubles de qualité, respectueux des critères ESG, offrant des espaces flexibles et des infrastructures technologiques modernes. Le développement du travail hybride pousse les entreprises à réinvestir dans des espaces de bureaux plus attractifs, conçus pour favoriser la collaboration et le bien-être.
Parmi les facteurs de cette reprise :
- Le retour de l’activité économique dans les grandes métropoles
- L’intérêt accru pour les immeubles certifiés (BREEAM, LEED, etc.)
- La hausse des loyers dans les zones premium
Logistique : une croissance solide portée par le e-commerce
L’immobilier logistique reste l’un des segments les plus résilients du marché. Après un léger ajustement en 2023, le secteur est reparti à la hausse fin 2024 et début 2025. L’activité est particulièrement soutenue en Allemagne, aux Pays-Bas, en Belgique, en Pologne et en Espagne.
Les moteurs de cette dynamique :
- L’expansion continue du commerce électronique
- Le développement des infrastructures de livraison du dernier kilomètre
- La modernisation du parc logistique vieillissant
- L’augmentation des flux import/export dans les principaux hubs européens
Les entrepôts dits « adaptatifs », capables de répondre à divers usages, sont de plus en plus recherchés.
Commerce de détail : les enseignes physiques regagnent du terrain
Longtemps considéré comme fragilisé, le secteur du commerce de détail connaît un rebond solide en 2025. Les détaillants traditionnels et les marques nées en ligne multiplient les ouvertures de points de vente physiques, notamment dans les grandes villes européennes. Cette tendance vise à renforcer l’expérience client et la visibilité de la marque.
Tendances notables :
- Forte demande pour les espaces dédiés à la restauration et aux loisirs
- Reprise des activités locatives dans les rues commerçantes premium
- Transformation des centres commerciaux en lieux de vie mixtes
- Expansion des enseignes de mode rapide et de mode durable
Les investisseurs intègrent à nouveau les actifs commerciaux dans leurs portefeuilles, ciblant des emplacements stratégiques et à fort potentiel démographique.
Répartition géographique des investissements
La dynamique d’investissement varie selon les régions d’Europe. Les zones les plus actives sont :
- Europe de l’Ouest : France, Allemagne, Pays-Bas — en tête pour les volumes de transactions et les projets de développement
- Europe centrale et orientale : Pologne, Tchéquie, Roumanie — forte activité logistique et commerciale
- Scandinavie : intérêt constant pour les actifs durables et les bâtiments à haute performance énergétique
Comportement des investisseurs et structuration des opérations
Face à un environnement macroéconomique toujours incertain, les investisseurs privilégient les actifs générant des revenus stables, situés dans des marchés liquides et bien établis. De nouvelles structures d’investissement émergent :
- Partenariats public-privé dans des projets mixtes
- Contrats de gestion à long terme avec des opérateurs
- Repositionnement stratégique de portefeuilles existants plutôt que nouveaux développements spéculatifs
Les fonds internationaux — notamment d’Amérique du Nord, du Moyen-Orient et d’Asie — continuent d’injecter du capital dans les marchés européens.
Perspectives pour 2025
Malgré la prudence, JLL anticipe une poursuite de la dynamique dans les trois secteurs clés. Les prévisions pour le second semestre 2025 incluent :
- Un intérêt croissant pour les immeubles de bureaux durables et haut de gamme
- Un développement accru de projets logistiques, notamment en Europe du Sud
- Une montée en puissance des formats de commerce hybride (physique + digital)
- Une possible augmentation des transactions en cas de baisse des taux par la BCE
Les critères ESG, la durabilité et la digitalisation restent au cœur des stratégies d’investissement.
Conclusion
Le marché européen de l’immobilier commercial montre une réelle reprise début 2025, portée par les segments des bureaux, de la logistique et du commerce de détail. Les investisseurs reviennent sur le marché avec des approches ciblées, misant sur des actifs de qualité, adaptés aux évolutions sociétales et technologiques. Bien que certains défis persistent, notamment en matière de financement et de réglementation, le secteur affiche une capacité remarquable d’adaptation, laissant entrevoir une nouvelle phase de croissance durable.
