Au printemps 2025, la société française d’investissement immobilier Icade a annoncé l’acquisition de neuf actifs stratégiques auprès du groupe Casino, pour un montant total de 32 millions d’euros. Ce portefeuille comprend des parkings, des terrains non exploités et des locaux commerciaux répartis dans plusieurs villes françaises, notamment Marseille, Montpellier et Angers. L’opération s’inscrit dans le cadre du plan stratégique ReShapE d’Icade, axé sur la régénération urbaine durable et la transformation des espaces existants.
Un potentiel de développement stratégique
Ces nouveaux actifs offrent à Icade l’opportunité de convertir des espaces sous-utilisés en quartiers urbains dynamiques et multifonctionnels. Le groupe prévoit la construction de 3 050 logements et la rénovation de près de 29 000 m² de surfaces commerciales. Chaque projet intégrera des normes environnementales ambitieuses et répondra aux enjeux actuels en matière de transition écologique et de qualité de vie en ville.
Cette opération renforce la volonté d’Icade d’élargir son empreinte au-delà de l’Île-de-France, avec une présence renforcée dans les zones urbaines en croissance. Les nouveaux projets contribueront au développement local, à la création d’emplois et à l’amélioration de l’offre résidentielle et commerciale.
Une collaboration avec CDC Habitat
Deux des neuf sites acquis — situés à Marseille et dans le sud de Montpellier — seront développés en partenariat avec CDC Habitat, la filiale de la Caisse des Dépôts spécialisée dans le logement social et intermédiaire. Cette collaboration vise à créer des quartiers mixtes mêlant habitat, commerces de proximité et services collectifs.
Ce partenariat public-privé reflète l’engagement d’Icade dans une approche responsable, intégrant les besoins sociaux et urbains des territoires tout en assurant la viabilité économique des opérations.
Modalités de gestion et co-investissement
Conformément aux termes de l’accord, Casino Immobilier — l’entité chargée de la gestion immobilière du groupe Casino — continuera de gérer les actifs concernés pendant une période transitoire de quatre ans. Cette continuité facilitera la phase de planification des futurs projets tout en assurant la valorisation progressive des biens.
Par ailleurs, le groupe Casino conserve une option de participation au capital des sociétés de projet qui porteront les opérations de développement immobilier. Ce mécanisme de co-investissement traduit une logique de partenariat à long terme et une volonté partagée de maximiser la création de valeur.
Un allégement financier pour le groupe Casino
Pour le groupe Casino, cette cession s’inscrit dans une stratégie de désendettement ciblé, en particulier en ce qui concerne les engagements de sa filiale Quatrim. Les fonds dégagés permettront de renforcer la solidité financière du groupe et de recentrer ses priorités sur ses activités de distribution, dans le cadre du plan stratégique Renouveau 2028.
Loin d’être une simple vente d’actifs, cette transaction s’apparente à une restructuration stratégique de portefeuille, permettant à Casino de conserver un rôle indirect dans la valorisation de ses anciens biens.
ReShapE : un plan stratégique en action
L’opération s’inscrit pleinement dans le plan stratégique d’Icade, ReShapE 2024–2028, qui vise à intensifier le développement de projets urbains durables en dehors de la région parisienne. Ce plan privilégie les logiques de reconversion urbaine, les synergies entre acteurs publics et privés, et la promotion d’une architecture innovante, résiliente et inclusive.
En tant qu’opérateur urbain, Icade entend s’impliquer dans la fabrication de la ville de demain, avec une vision globale qui dépasse la simple construction d’immeubles pour intégrer des enjeux de mobilité, de mixité sociale et de services aux habitants.
Un impact territorial concret
Les villes concernées — Marseille, Montpellier, Angers, entre autres — représentent des pôles régionaux dynamiques. À Angers, réputée pour son engagement dans la ville durable, les projets Icade pourraient servir de modèle de quartier écologique. À Marseille, où la pression sur le logement reste forte, la création de nouveaux logements contribuera à répondre à une demande croissante et à moderniser des zones sous-valorisées.
Les autorités locales sont favorables à l’arrivée d’acteurs engagés comme Icade et CDC Habitat, capables d’apporter des solutions concrètes aux défis urbains contemporains.
Calendrier de réalisation et perspectives
Le lancement des premiers chantiers est envisagé à partir de 2026, après les phases d’études, de concertation publique, de conception architecturale et d’instruction administrative. Icade mobilisera des équipes pluridisciplinaires associant urbanistes, paysagistes, architectes et experts en transition écologique.
Les projets seront phasés dans le temps, avec une mise en œuvre progressive selon les contraintes et les opportunités locales. Certains sites pourront intégrer des innovations telles que des infrastructures numériques, des mobilités douces ou encore des solutions de gestion intelligente de l’énergie.
Conclusion
L’acquisition de neuf sites stratégiques auprès du groupe Casino illustre le positionnement d’Icade en tant qu’acteur de référence dans le développement urbain durable en France. À la croisée des enjeux économiques, sociaux et environnementaux, cette opération combine performance financière et responsabilité territoriale.
Grâce à son partenariat avec CDC Habitat et à une gouvernance partagée avec Casino Immobilier, Icade dispose de tous les leviers pour mener à bien ces transformations urbaines ambitieuses.
À l’heure où les villes cherchent à conjuguer densité, qualité de vie et sobriété environnementale, ce type de projet marque un tournant vers une nouvelle génération d’aménagements urbains — plus inclusifs, plus durables, et plus adaptés aux attentes des citoyens.
