La société canadienne Brookfield Asset Management a levé 5,9 milliards de dollars (environ 5,5 milliards d’euros) pour un nouveau fonds ciblant les actifs immobiliers en difficulté — des biens ayant temporairement perdu de la valeur ou de la rentabilité. Ces capitaux seront utilisés pour acquérir des actifs affectés par la hausse des taux d’intérêt, la baisse des loyers perçus et la volatilité des marchés.
Baptisé Brookfield Special Situations Real Estate Fund IV, ce fonds est l’un des plus importants de sa catégorie ces dernières années. Il vise à tirer parti du repli actuel du marché pour acquérir et transformer des actifs à fort potentiel de valorisation.
Zones géographiques et secteurs ciblés
Le fonds se concentrera sur les États-Unis et l’Europe, où de nombreux actifs subissent la pression de nouvelles conditions financières. Les investissements cibleront notamment :
- les immeubles de bureaux dans les centres-villes touchés par la baisse de la demande ;
- les hôtels affectés par la pandémie et l’évolution du tourisme ;
- les commerces de détail en périphérie ;
- les projets résidentiels fragilisés par des promoteurs en difficulté financière.
Évolution des prix et opportunités de marché
Selon les analystes de Brookfield, les prix de l’immobilier commercial ont fortement baissé dans plusieurs villes européennes :
| Ville | Prix moyen au m² (2024) | Baisse sur deux ans |
|---|---|---|
| Paris | 6 500 € | –18 % |
| Munich | 5 900 € | –15 % |
| Milan | 4 700 € | –21 % |
| Madrid | 4 300 € | –17 % |
| Varsovie | 3 800 € | –13 % |
Cette correction de marché offre des opportunités d’acquisition à prix réduit et de revalorisation stratégique.
Stratégie de Brookfield
Brookfield applique une approche de gestion active des actifs. L’entreprise ne se contente pas d’acheter, elle transforme les biens pour répondre à la demande actuelle. Sa stratégie repose sur :
- le rachat de dettes en difficulté avec décote et restructuration ;
- l’acquisition directe d’actifs en souffrance auprès de propriétaires ou de fonds ;
- la reconversion d’immeubles de bureaux en logements ou en espaces mixtes ;
- la revente d’actifs repositionnés sur un horizon de 5 à 7 ans.
Investisseurs du fonds
Le fonds a séduit plus de 100 investisseurs institutionnels dans le monde, dont des fonds de pension, compagnies d’assurance, fonds souverains et family offices. Près de 70 % des capitaux proviennent de partenaires historiques de Brookfield, preuve d’un haut niveau de confiance.
Contexte de marché
Après les hausses marquées des taux par la BCE et la Réserve fédérale en 2022–2023, les financements immobiliers sont devenus plus coûteux. De nombreux actifs — surtout ceux achetés au sommet du marché — sont devenus non rentables. Cela a entraîné une hausse des opportunités sur le marché des actifs dépréciés, base de la stratégie actuelle du fonds.
Parmi les segments les plus exposés :
- les projets sans pré-commercialisation ;
- les actifs fortement endettés ;
- les fonds à durée courte confrontés à des demandes de remboursement.
Rendements attendus
Selon les projections, le fonds pourrait générer :
- TRI (taux de rentabilité interne) : 12 à 16 % par an ;
- Multiplicateur sur capital investi : 1,7 à 2,1x sur le cycle ;
- Plus-value complémentaire grâce aux travaux et à l’intégration ESG : jusqu’à 3 % par an.
Antécédents positifs
Brookfield possède une solide expérience dans l’investissement opportuniste. Après la crise de 2008, l’entreprise a acquis avec succès :
- des immeubles de bureaux à Londres et New York ;
- des hôtels au Portugal et en Espagne repositionnés dans le milieu de gamme ;
- des entrepôts en Allemagne intégrés ensuite à des portefeuilles logistiques majeurs.
Chacun de ces projets a généré des rendements supérieurs à la moyenne du marché.
ESG et durabilité
La durabilité est au cœur de la philosophie d’investissement du fonds. Brookfield met en œuvre :
- des systèmes écoénergétiques et des sources d’énergie renouvelables ;
- des technologies de gestion intelligente des bâtiments ;
- la reconfiguration des espaces pour un usage optimisé ;
- des certifications environnementales telles que BREEAM et LEED.
Ces initiatives augmentent la valeur des actifs et séduisent les locataires comme les acheteurs.
Conclusion
Avec ce fonds immobilier en difficulté de 5,5 milliards d’euros, Brookfield répond de manière stratégique à l’affaiblissement actuel du marché. Plutôt que d’éviter les risques, la société les transforme en opportunités pour créer un portefeuille adapté aux réalités de 2025.
Cette initiative offre aux investisseurs des perspectives de rendement attractives et contribue à la transformation durable des espaces urbains. Brookfield confirme ainsi son rôle de leader visionnaire du marché immobilier mondial.
