Šiauliai, quatrième plus grande ville de Lituanie, devient l’un des pôles industriels et immobiliers les plus dynamiques du pays. Grâce à sa zone économique libre (Šiauliai FEZ), à sa position stratégique et aux incitations gouvernementales, la ville attire de plus en plus d’investisseurs dans les secteurs industriel et résidentiel.
Le développement de l’infrastructure économique stimule fortement la demande en immobilier, tant commercial que résidentiel.
Profil économique de Šiauliai
Šiauliai se situe au nord de la Lituanie, à 130 km de Vilnius et à 120 km de Riga, bénéficiant d’un accès direct aux marchés baltes et européens.
La Šiauliai Free Economic Zone (FEZ) joue un rôle central dans la croissance économique :
- Superficie : 130 hectares
- 0 % d’impôt sur les sociétés pendant les 10 premières années
- Infrastructures disponibles immédiatement
- Connexions ferroviaires et routières directes
- Procédures simplifiées pour les entreprises
La zone accueille des entreprises dans la logistique, l’industrie, l’agroalimentaire et les technologies avancées.
Immobilier commercial : croissance rapide
La création de la FEZ a entraîné une forte demande pour des entrepôts, bâtiments industriels et bureaux modernes. Entre 2020 et 2024, le parc immobilier industriel de Šiauliai a augmenté de plus de 40 %.
Prix moyens de l’immobilier commercial (2025) :
| Type de bien | Prix d’achat (par m²) | Loyer (par m²/mois) |
|---|---|---|
| Bâtiments industriels | dès 600 € | 4–6 € |
| Entrepôts et logistique | dès 700 € | 5–8 € |
| Bureaux | dès 850 € | 6–10 € |
| Terrains à bâtir | dès 30 €/m² | — |
La demande locative est forte autour de la FEZ. Une augmentation de 10 à 15 % des loyers est prévue d’ici 2026.
Immobilier résidentiel : croissance stable
Le développement industriel attire de nouveaux salariés, ingénieurs et techniciens, ce qui stimule le marché résidentiel. Les appartements de confort moyen et les maisons en périphérie sont particulièrement recherchés.
Prix moyens de l’immobilier résidentiel (2025) :
| Type de logement | Prix moyen | Prix au m² |
|---|---|---|
| Studio (centre-ville) | dès 65 000 € | 1 450 €/m² |
| Appartement 2 pièces | dès 85 000 € | 1 350 €/m² |
| Appartement 3 pièces | dès 100 000 € | 1 250 €/m² |
| Maison individuelle | dès 140 000 € | dès 1 100 €/m² |
| Programmes neufs près de la FEZ | — | dès 1 600 €/m² |
Les prix ont augmenté de 18 à 20 % en trois ans, notamment dans les zones bien connectées aux infrastructures.
Zones d’investissement les plus attractives
Centre-ville de Šiauliai
- Adapté à la location longue durée
- Proximité des universités, services publics, commerces
- Demande locative constante
Quartiers proches de la FEZ
- Projets résidentiels neufs et maisons de ville modernes
- Logement pour employés de la zone économique
- Forte croissance de l’offre et de la demande
Périphérie (Zaliakalnis, Verduliai)
- Recherchée par les familles
- Terrains accessibles
- Cadre calme et verdoyant
Qui investit à Šiauliai
- Promoteurs locaux dans les quartiers proches de la FEZ
- Entreprises étrangères pour des installations logistiques
- Investisseurs privés pour des appartements locatifs
- Programmes publics pour la construction durable et énergétique
Tendances du marché
- Projets mixtes (résidentiel + bureaux)
- Constructions écologiques avec domotique et panneaux solaires
- Synergies université-industrie pour soutenir la demande en logements qualifiés
- Développement des zones périphériques avec accès rapide au centre
Prévisions pour 2025–2027
- Prix de l’immobilier commercial : +6 à 8 %/an
- Prix résidentiels : +3 à 5 %/an
- Hausse de la demande locative grâce à l’implantation d’entreprises
- Nouvelles zones industrielles = nouveaux besoins en logements
- Renforcement des politiques urbaines durables
Conclusion
Zones économiques et immobilier : le potentiel d’investissement de Šiauliai montre comment la stratégie industrielle peut transformer le marché immobilier. Grâce à la Šiauliai FEZ, la ville attire investissements, emplois et développement urbain.
Šiauliai offre aujourd’hui une opportunité unique d’investir dans un marché en croissance, accessible et soutenu par des fondamentaux économiques solides. Pour les investisseurs en quête de stabilité et de rendement, c’est une destination à surveiller de près.
