En 2025, les centres de données jouent un rôle central sur le marché immobilier européen. La forte demande en infrastructures numériques, la montée en puissance du cloud computing et l’explosion de l’intelligence artificielle ont transformé ce segment en une classe d’actifs immobiliers hautement stratégique.
Pourquoi les centres de données attirent l’attention
Plusieurs facteurs clés expliquent cette croissance rapide :
- Explosion du trafic internet mondial (notamment vidéo 4K et plus)
- Essor de l’intelligence artificielle et du machine learning
- Migration massive des systèmes IT vers le cloud
- Réglementations européennes sur la localisation des données (RGPD)
Les entreprises du secteur bancaire, médical, logistique ou encore du e-commerce préfèrent externaliser leurs serveurs vers des centres professionnels, sécurisés et performants.
Les principales villes européennes
| Ville | Coût de construction (€/m²) | Loyer annuel (€/m²) | Taux d’occupation |
|---|---|---|---|
| Francfort | 8 800 € | 320 € | 96 % |
| Londres | 9 300 € | 350 € | 94 % |
| Amsterdam | 8 200 € | 300 € | 91 % |
| Paris | 8 600 € | 310 € | 89 % |
| Varsovie | 6 400 € | 230 € | 82 % |
| Dublin | 7 200 € | 260 € | 84 % |
Francfort, Londres et Amsterdam conservent leur statut de pôles majeurs, tandis que Varsovie, Budapest et Bucarest se positionnent comme alternatives attractives, avec des coûts plus faibles et un fort soutien public.
Rentabilité et rendement
Les centres de données génèrent des revenus stables, ce qui les rend particulièrement intéressants pour les investisseurs institutionnels. En 2025, les rendements annuels moyens observés sont :
- 4,0–4,5 % à Londres et Francfort
- 4,5–5,0 % à Amsterdam et Paris
- 5,5–6,2 % à Varsovie, Budapest et Prague
Exemple : au premier trimestre 2025, un campus hyperscale à proximité de Londres a été vendu pour 275 millions d’euros, avec un rendement de 4,1 %. Il offrait 30 000 m² et 40 MW de capacité, loué à un grand acteur du cloud.
Exigences techniques
Le développement d’un centre de données implique :
- Une alimentation électrique de 10 à 100 MW
- Des connexions fibre optique multiples et sécurisées
- Des systèmes de refroidissement liquide ou par eau
- Une certification Tier III ou IV
- Des terrains industriels d’au moins 1 hectare
ESG et durabilité
En 2025, la durabilité est devenue un critère majeur. Plus de 60 % des projets sont certifiés :
- BREEAM Excellent ou LEED Gold
- Utilisation d’énergies renouvelables
- Systèmes de refroidissement en boucle fermée
- Programmes de compensation carbone
Un exemple remarquable : le nouveau centre de données de Google aux Pays-Bas, neutre en carbone, allie énergie solaire, refroidissement à l’hydrogène et récupération de chaleur pour chauffer des logements voisins.
Modèles de développement
Build-to-suit
Conception sur mesure pour des hyperscalers (AWS, Azure, Google Cloud)
Colocation
Espaces partagés entre plusieurs locataires, souvent utilisés par les banques, les services cloud et les startups
Edge
Centres compacts situés au plus près des utilisateurs finaux – utiles pour l’IoT, l’IA et les véhicules autonomes
Projets phares en 2025
- Equinix Digital Campus Francfort – 450 M€, 40 000 m²
- AWS Madrid Zone – 600 M€, trois centres hyperscale
- Atman Varsovie II – 170 M€, 18 MW
- Telehouse Paris Nord – premier data center à émissions zéro en France
Défis du secteur
Malgré sa croissance, le secteur fait face à des obstacles :
- Pénurie de personnel technique qualifié
- Limitations d’accès à l’électricité dans certaines zones
- Procédures d’autorisation longues
- Volatilité du prix de l’énergie et pressions ESG croissantes
Certaines régions instaurent des « zones numériques » avec des processus accélérés et des incitations fiscales pour soutenir les projets.
Perspectives
D’ici 2027, la capacité globale des centres de données européens pourrait croître de plus de 40 %. L’Europe de l’Est et du Sud devrait connaître la plus forte accélération, grâce à des coûts compétitifs et à des programmes de modernisation des infrastructures.
La demande pour les solutions edge, les infrastructures prêtes pour l’IA et les centres verts ne fera que croître.
Conclusion
En 2025, les centres de données ne sont plus un segment de niche : ils constituent un pilier stratégique de l’économie numérique européenne. Ils combinent revenus stables, demande croissante et alignement sur les priorités environnementales — une combinaison qui les place au cœur de la nouvelle génération d’actifs immobiliers.
