Début 2025, un nouveau recours collectif a été intenté contre la National Association of Realtors (NAR) aux États-Unis. Ce litige pourrait profondément transformer les règles d’accès au marché immobilier américain. Un groupe de courtiers et d’agents indépendants affirme que l’obligation d’adhérer à la NAR pour accéder aux plateformes MLS (Multiple Listing Service) viole les lois antitrust et freine la concurrence.
Ce procès s’inscrit dans une série de défis juridiques récents qui visent à remettre en question l’influence dominante de la NAR sur le secteur.
Le cœur du litige
Les plaignants soutiennent que :
- l’accès aux MLS est conditionné à l’adhésion à la NAR ;
- l’adhésion est payante (150 à 200 $ par an au niveau national, plus des frais locaux) ;
- les agents n’ont pas de réelle alternative : sans MLS, ils sont exclus du marché ;
- ce modèle freine la concurrence et limite l’innovation.
L’importance de l’accès aux MLS
Les MLS sont des bases de données partagées, essentielles à l’activité des agents immobiliers :
- diffusion des annonces de vente ;
- échanges entre professionnels ;
- analyse de marché et comparatifs de prix.
En théorie, les MLS sont gérées localement, mais presque toutes sont affiliées à la NAR, rendant l’adhésion incontournable en pratique.
Les arguments des plaignants
- Lier l’accès aux MLS à une cotisation constitue une violation des lois sur la concurrence.
- Les frais d’adhésion sont une charge injustifiée pour les petits professionnels.
- Le manque d’alternatives crée un quasi-monopole.
- Les nouveaux modèles d’affaires (plateformes numériques, agences à faible commission) sont bloqués par un système rigide.
La position de la NAR
La NAR défend son fonctionnement en avançant que :
- elle garantit des standards professionnels élevés ;
- son code de déontologie protège les consommateurs ;
- la gestion des MLS nécessite des ressources, financées par les cotisations ;
- l’adhésion reste techniquement volontaire, même si elle est quasiment incontournable.
Contexte juridique récent
Ce n’est pas la première affaire de ce type :
- En 2023, un recours collectif a conduit à la remise en cause des règles de commissions, avec des compensations financières importantes.
- Le procès actuel élargit la problématique à l’ensemble de la structure organisationnelle de la NAR.
Conséquences possibles
Si la justice donne raison aux plaignants, les effets pourraient être majeurs :
- Fin de l’obligation d’adhésion pour accéder aux MLS ;
- Émergence de plateformes concurrentes indépendantes ;
- Abaissement des barrières d’entrée dans le métier ;
- Baisse des coûts pour les agents indépendants.
Mais certains experts craignent :
- une baisse de qualité des services si les standards disparaissent ;
- une fragmentation du marché ;
- des risques accrus de pratiques douteuses sans régulation centralisée.
Réactions du secteur
Le secteur est divisé :
- environ 30 à 35 % des membres de la NAR soutiennent une réforme ;
- les agences digitales et à bas coût sont favorables à une ouverture du système ;
- certaines MLS locales envisagent de se détacher de la NAR.
Perspectives juridiques
Des analystes estiment que cette affaire pourrait atteindre :
- les cours d’appel fédérales, voire
- la Cour suprême des États-Unis.
Dans un contexte où l’on valorise de plus en plus la transparence et la libre concurrence, les plaignants pourraient obtenir gain de cause, notamment en invoquant le droit au choix économique.
Conclusion
Un recours juridique conteste les conditions d’adhésion à la NAR met en lumière un débat fondamental sur la gouvernance du marché immobilier américain. Ce litige remet en cause un système où l’accès au marché dépend de l’adhésion à une organisation privée.
Quelle que soit l’issue du procès, la tendance est claire : vers plus de flexibilité, d’ouverture et de décentralisation. L’avenir de la NAR, comme celui de l’immobilier aux États-Unis, passera sans doute par une adaptation aux réalités modernes.
