En avril 2025, l’Autorité d’investissement du Koweït (Kuwait Investment Authority, KIA) a déposé une plainte devant la Haute Cour de justice du Royaume-Uni contre le projet de construction de la nouvelle City Tower au 50 Fenchurch Street, à Londres. Le litige concerne une violation présumée des droits à la lumière naturelle pour un immeuble appartenant au fonds.
Nature du litige
L’Autorité d’investissement du Koweït possède le Willis Building, situé à proximité immédiate du site prévu pour la City Tower. Selon le fonds, la construction de cette tour de 36 étages réduirait considérablement l’apport de lumière naturelle dans leurs locaux, ce qui affecterait négativement leur attractivité pour les locataires et entraînerait une baisse de la valeur marchande de l’actif.
Le fonds réclame soit une injonction pour stopper le projet dans sa forme actuelle, soit une compensation financière pouvant atteindre plusieurs dizaines de millions de livres sterling.
Base juridique
En droit anglais, les droits à la lumière sont protégés depuis le XIXe siècle. Lorsqu’un bâtiment bénéficie de lumière naturelle à travers certaines fenêtres pendant plus de 20 ans, il acquiert un droit juridique à cette lumière. Toute construction obstruant cet accès peut entraîner une demande en justice pour obtenir réparation ou une interdiction.
À Londres, les litiges sur les droits à la lumière sont relativement fréquents, notamment dans les quartiers à forte densité urbaine.
Position du promoteur
Le projet City Tower est développé par Axa Investment Managers en collaboration avec le cabinet d’architecture Eric Parry Architects. Les représentants du projet affirment que la construction respecte toutes les réglementations d’urbanisme en vigueur, a obtenu les autorisations nécessaires et a pris en compte les impacts potentiels sur les propriétés voisines.
Selon eux, la réduction de lumière naturelle serait minime et ne constituerait pas une violation substantielle des droits existants.
Implications potentielles pour le marché immobilier
L’issue de cette affaire pourrait avoir d’importantes répercussions sur les futurs projets de développement urbain à Londres. Si le tribunal donne raison au fonds koweïtien :
- Les coûts d’assurance pour les projets immobiliers pourraient augmenter.
- Les propriétaires d’immeubles existants pourraient bénéficier d’une meilleure protection juridique.
- Le nombre de litiges relatifs aux droits à la lumière pourrait croître.
En revanche, un rejet de la plainte conforterait la priorité donnée aux projets de développement urbain.
Contexte économique
Le marché des bureaux à Londres en 2025 reste extrêmement compétitif. L’accès à la lumière naturelle est un critère clé pour les locataires dans le choix de leurs bureaux. Une dégradation de la luminosité pourrait entraîner une baisse des taux d’occupation et une diminution des loyers.
Les experts estiment que la perte de lumière au Willis Building pourrait entraîner une baisse de valeur de 5 à 10 %, soit entre 15 et 30 millions de livres sterling.
Arguments des parties
Le fonds koweïtien soutient que :
- La perte de lumière affecterait significativement l’attractivité locative.
- Il en résulterait une perte directe de valeur de l’actif.
- Les droits historiques à la lumière seraient violés.
Le promoteur du projet City Tower répond que :
- Le projet respecte les autorisations et les réglementations en vigueur.
- Le développement urbain est d’intérêt public.
- L’impact réel sur les propriétés voisines est négligeable.
La décision du tribunal dépendra de l’appréciation du caractère substantiel ou non de l’atteinte à la lumière naturelle.
Scénarios possibles
Deux principaux scénarios sont envisageables :
- Un accord amiable comprenant une compensation financière ou une modification du projet.
- Une décision judiciaire créant un précédent important pour la réglementation des futurs développements en milieu urbain dense.
Quel que soit l’issue, cette affaire influencera les relations entre promoteurs immobiliers et propriétaires fonciers à Londres.
Conclusion
La plainte du fonds koweïtien contre City Tower souligne la complexité croissante des relations entre le développement urbain et la protection des droits acquis des propriétaires. Avec l’augmentation de la densité urbaine, les litiges relatifs à l’accès à la lumière naturelle devraient se multiplier.
Le résultat de ce litige aura un impact durable sur les pratiques d’urbanisme, la conception des futurs projets de grande hauteur et les stratégies juridiques des propriétaires immobiliers au Royaume-Uni. Cette affaire est déjà l’un des événements les plus suivis du marché immobilier britannique en 2025.
