En août 2024, le ministère de la Justice des États-Unis (DOJ) a intenté un procès historique pour violation des lois antitrust contre RealPage, une entreprise de premier plan dans les logiciels de gestion immobilière. La plainte allègue que les outils de tarification algorithmique de RealPage ont permis aux propriétaires de tout le pays de coordonner et de gonfler artificiellement les loyers, nuisant à des millions de locataires en réduisant la concurrence naturelle.
Fonctionnement présumé du système
Selon le DOJ, le logiciel de RealPage collectait des données confidentielles et non publiques sur les loyers auprès de propriétaires concurrents — y compris les conditions de bail et les montants des loyers — pour recommander des stratégies tarifaires. Le ministère affirme que cela a permis aux propriétaires de synchroniser efficacement leurs loyers, supprimant ainsi les pressions concurrentielles qui contribuent normalement à contenir les coûts du logement.
Des grands propriétaires également visés
En janvier 2025, la plainte a été élargie pour inclure six grands groupes de propriétaires, notamment Greystar et Camden Property Trust. Ensemble, ces entreprises gèrent plus de 1,3 million de logements locatifs répartis dans 43 États et le district de Columbia. Elles sont accusées de s’être entendues pour utiliser le logiciel de RealPage afin d’augmenter collectivement les loyers.
Impact financier sur les locataires
Ce système présumé aurait considérablement augmenté les loyers à travers le pays. Rien qu’à Houston, les locataires auraient payé en moyenne près de 996 dollars de plus par an en 2023 en raison de ces pratiques. À l’échelle nationale, l’augmentation artificielle des loyers représenterait environ 3,8 milliards de dollars de coûts supplémentaires pour les locataires.
Tendances actuelles du marché locatif
En février 2025, le loyer médian national aux États-Unis s’élevait à environ 1 691 dollars, marquant le 19ᵉ mois consécutif de baisse globale. Toutefois, certaines villes ont connu des hausses notables : à Manhattan, par exemple, les loyers moyens ont augmenté de 7 %, atteignant 2 977 dollars. En revanche, Houston est restée abordable, avec un loyer médian affiché de 1 239 dollars, bien que de futures hausses soient attendues en raison du ralentissement de la construction de nouveaux logements.
Réactions des villes et des États
Ce procès a déclenché des mesures législatives dans plusieurs régions. San Francisco et Philadelphie ont adopté des lois limitant l’utilisation de la tarification locative algorithmique. D’autres régions, comme San Diego et l’État du New Jersey, envisagent des législations similaires visant à préserver la concurrence et protéger les locataires.
Et maintenant ?
L’issue du procès intenté par le DOJ contre RealPage et les propriétaires associés pourrait profondément transformer la manière dont les logiciels de tarification locative sont réglementés, conduisant potentiellement à une meilleure protection des locataires et à une surveillance accrue des pratiques de tarification basées sur les algorithmes dans le secteur du logement.
