Le marché immobilier résidentiel européen est en pleine transformation. Selon CBRE, les segments de niche du secteur résidentiel devraient gagner en importance, notamment les micro-appartements, le logement pour seniors, les résidences étudiantes, les résidences de luxe et les concepts de co-living.
L’année 2023 a été marquée par une baisse significative des transactions, mais 2024 montre un tournant. Des taux d’intérêt plus stables, de nouveaux niveaux de prix et un intérêt croissant des investisseurs indiquent une reprise du marché. Cet article analyse les principales tendances, l’évolution des prix et les prévisions pour les différents segments de niche résidentiels en Europe.
Aperçu des Segments de Niche Résidentiels
1. Micro-Appartements (Micro-Living)
Les micro-appartements sont des unités compactes et entièrement meublées de 20 à 35 m², particulièrement recherchées dans les grandes villes. Ils offrent :
- Un rendement locatif élevé par mètre carré
- Des concepts de logement flexibles avec des services de type hôtelier
- Public cible : jeunes professionnels, navetteurs et expatriés
Prix & Loyers :
- À Berlin, les loyers varient de 27 à 50 €/m² (tout compris).
- À Londres, les prix locatifs peuvent atteindre 70 €/m².
- Les prix d’achat oscillent entre 4 500 et 8 000 €/m².
2. Logement pour Seniors
Avec les évolutions démographiques, la demande en logements adaptés aux seniors augmente. Les investisseurs se tournent de plus en plus vers les logements avec services et les maisons de retraite.
Tendances du Marché :
- Taux d’occupation élevés (souvent >95 %)
- Structure de revenus stable à long terme
- Intérêt croissant des investisseurs internationaux
Prix et Rendements :
- Rendements prime entre 4,0 et 5,0 %.
- Loyers : 800 à 2 000 € par mois, selon l’emplacement et le niveau de service.
3. Résidences Étudiantes (PBSA – Purpose-Built Student Accommodation)
Le logement étudiant reste très demandé en raison de l’augmentation du nombre d’étudiants, notamment dans les villes universitaires.
Faits Clés :
- Taux d’occupation de 98 % dans les grandes villes
- Augmentation des loyers de 6 % par an
- Croissance des investissements de 34 % en 2024
Prix et Loyers :
- Prix locatifs : 500 à 800 € par mois en Europe de l’Ouest, 300 à 500 € en Europe de l’Est.
- Rendements : 5,0 % dans les marchés centraux.
4. Résidences de Luxe (Prime Residential)
L’immobilier de luxe reste une classe d’actifs attractive. Malgré les incertitudes mondiales, la demande demeure forte.
Tendances du Marché :
- 2023 : +3 % d’augmentation des prix à l’échelle mondiale
- Les acheteurs internationaux dynamisent le marché
- Forte demande à Paris, Londres et Madrid
Prix et Loyers :
- Prix d’achat : 10 000 à 50 000 €/m², Monaco en tête avec 50 000 €/m².
- Loyers : 4 000 à 15 000 €/mois, selon la ville et l’emplacement.
5. Co-Living
Le co-living associe des chambres privées à des espaces partagés et cible les jeunes professionnels.
Opportunités du Marché :
- +51 % d’intérêt des investisseurs
- Forte demande dans les métropoles comme Berlin, Londres et Amsterdam
- Flexibilité et communauté comme principaux atouts
Prix et Loyers :
- Loyers : 600 à 1 200 € par mois (tout compris)
- Rendements : 5 à 6 %, intérêt croissant des investisseurs.
Perspectives : Pourquoi les Transactions Augmentent-elles ?
Selon CBRE, plusieurs facteurs clés stimulent l’augmentation des transactions dans ces segments de niche résidentiels :
- Stabilisation des Taux d’Intérêt : Des coûts de financement plus faibles facilitent les transactions.
- Tendances Démographiques : L’urbanisation, l’augmentation du nombre d’étudiants et le vieillissement de la population soutiennent la demande.
- Rendements Locatifs Élevés : Particulièrement dans le logement étudiant et le co-living.
- Pénurie d’Offre : Le manque de logements entraîne une hausse des loyers et des investissements.
- Alternatives d’Investissement : Les investisseurs cherchent des alternatives à l’immobilier de bureaux ou de commerce.
CBRE prévoit que le logement étudiant, le co-living et le logement pour seniors connaîtront les plus fortes croissances dans les années à venir. Les investisseurs se concentrent de plus en plus sur les forward deals et les investissements en plateformes pour profiter de revenus locatifs stables et d’une demande croissante.
Conclusion : Une Tendance d’Investissement Forte en 2025
Les segments de niche résidentiels offrent des opportunités attractives en 2025 et au-delà. Micro-living, logements étudiants et logement pour seniors bénéficient d’une demande structurellement élevée.
- Logement étudiant & Co-Living : Loyers élevés, intérêt croissant des investisseurs.
- Logement pour Seniors : Revenus stables, portés par les tendances démographiques.
- Micro-Appartements : La demande urbaine soutient des rendements élevés.
CBRE s’attend à une forte augmentation des volumes de transactions dans le secteur résidentiel au second semestre 2025. L’évolution des taux d’intérêt et les conditions réglementaires resteront des facteurs clés pour les investisseurs.
