La Croatie et le Monténégro sont deux destinations prisées pour l’investissement dans l’immobilier de vacances sur la côte Adriatique. Ces deux pays offrent de magnifiques plages, des infrastructures développées et un afflux touristique en pleine croissance. Cependant, investir dans l’immobilier en Croatie et au Monténégro diffère en termes de prix, de rentabilité, de fiscalité et d’aspects juridiques. Cet article compare ces deux marchés pour déterminer où il est plus avantageux d’acheter un bien immobilier en 2024-2025 et examine les prix moyens ainsi que la rentabilité potentielle.
1. Marché immobilier en Croatie
Prix et tendances
La Croatie est membre de l’Union européenne depuis 2013, ce qui a renforcé son attractivité pour les investisseurs. Ces dernières années, le marché immobilier a connu une croissance stable grâce à l’augmentation du tourisme et aux améliorations des infrastructures.
Prix moyens de l’immobilier dans les régions populaires (2024) :
- Dubrovnik : 5 000 – 7 000 €/m²
- Split : 3 500 – 5 000 €/m²
- Zadar : 2 500 – 3 800 €/m²
- Istrie : 2 500 – 4 500 €/m²
Tendances :
- Forte demande pour les biens en bord de mer.
- Augmentation des prix de 5 à 7 % par an.
- L’introduction de l’euro en 2023 a stabilisé le marché.
Rentabilité et revenus locatifs
L’immobilier de vacances en Croatie est très demandé par les touristes. En moyenne, la rentabilité locative à court terme varie entre 5 et 8 % par an.
Tarifs moyens de location en haute saison :
- Appartement à Dubrovnik (50 m²) – 150-250 € par nuit.
- Villa en Istrie (200 m²) – 400-800 € par nuit.
Fiscalité et coûts
- Taxe d’achat immobilier : 3 %.
- Impôt sur les revenus locatifs : 10-15 %.
- Taxe foncière annuelle : 0,1 à 1 %.
2. Marché immobilier au Monténégro
Prix et tendances
Le Monténégro est l’un des marchés immobiliers les plus dynamiques des Balkans, attirant les investisseurs grâce à une fiscalité avantageuse et un programme de résidence par investissement.
Prix moyens de l’immobilier (2024) :
- Budva : 2 800 – 4 500 €/m²
- Kotor : 2 500 – 4 000 €/m²
- Tivat : 3 000 – 5 500 €/m²
- Bar : 1 800 – 3 000 €/m²
Tendances :
- Développement actif de l’immobilier haut de gamme.
- Augmentation des prix de 7 à 10 % par an.
- Forte demande de la part des acheteurs étrangers.
Rentabilité et revenus locatifs
L’immobilier de vacances au Monténégro est également très recherché, notamment à Budva, Kotor et Tivat. Le rendement locatif moyen à court terme se situe entre 6 et 10 % par an.
Tarifs moyens de location en haute saison :
- Appartement à Budva (50 m²) – 100-200 € par nuit.
- Villa à Kotor (200 m²) – 300-700 € par nuit.
Fiscalité et coûts
- Taxe d’achat immobilier : 3 %.
- Impôt sur les revenus locatifs : 9 %.
- Taxe foncière annuelle : 0,1 à 1 %.
3. Comparaison des indicateurs clés d’investissement
| Critère | Croatie | Monténégro |
|---|---|---|
| Prix moyen de l’immobilier | 2 500 – 7 000 €/m² | 1 800 – 5 500 €/m² |
| Croissance annuelle des prix | 5-7 % | 7-10 % |
| Rendement locatif | 5-8 % | 6-10 % |
| Taxe d’achat immobilier | 3 % | 3 % |
| Impôt sur les revenus locatifs | 10-15 % | 9 % |
| Taxe foncière annuelle | 0,1-1 % | 0,1-1 % |
| Possibilité de résidence | Non | Oui (pour un investissement supérieur à 250 000 €) |
4. Où est-il plus rentable d’investir ?
Avantages de la Croatie :
- Adhésion à l’UE – marché stable et protection des investisseurs.
- Haute liquidité – facilité de revente.
- Destination touristique populaire – demande locative constante.
Avantages du Monténégro :
- Prix plus abordables – immobilier de qualité à des prix inférieurs.
- Meilleur rendement locatif – rentabilité locative plus élevée qu’en Croatie.
- Programme de résidence par investissement – possibilité d’obtenir un permis de séjour.
Conclusion
Le choix entre la Croatie et le Monténégro dépend des priorités de l’investisseur :
- Si la stabilité, la liquidité et l’adhésion à l’UE sont importantes, la Croatie est un choix plus sûr.
- Si la rentabilité locative et la possibilité d’obtenir un titre de séjour sont des facteurs clés, le Monténégro est plus attractif.
Les deux pays offrent de belles opportunités d’investissement, et la décision dépend de la stratégie et des priorités de chaque investisseur.
