Avantages et Inconvénients de l’Acquisition de Biens Immobiliers par une Société d’Investissement en Allemagne

L’investissement immobilier en Allemagne reste un choix populaire, notamment parmi les acheteurs étrangers. L’une des façons de structurer la propriété est de passer par une société d’investissement (par exemple, une GmbH – société à responsabilité limitée). Cette méthode présente plusieurs avantages et inconvénients qu’il convient d’examiner avant de prendre une décision.
Avantages
1. Optimisation Fiscale
L’un des principaux arguments en faveur de l’acquisition via une société est la possibilité de réduire la charge fiscale. Le taux d’impôt sur les sociétés (Körperschaftsteuer) en Allemagne est de 15 %, avec un impôt de solidarité supplémentaire (Solidaritätszuschlag) de 5,5 % sur le montant de l’impôt. C’est plus avantageux que le taux d’imposition sur le revenu individuel, qui peut atteindre 45 %.
Les entreprises peuvent également utiliser l’amortissement et la déduction des dépenses, y compris les intérêts hypothécaires, pour réduire leur base imposable.
2. Responsabilité Limitée
Détenir un bien immobilier via une GmbH réduit les risques financiers, car les propriétaires de l’entreprise ne sont responsables qu’à hauteur de leur capital investi. Cela est particulièrement important lorsqu’il s’agit d’immobilier commercial.
3. Transfert Simplifié de Propriété
Le transfert de biens immobiliers via une société est plus simple que la vente à un particulier. Il suffit de transférer des parts dans la GmbH, ce qui peut réduire les charges fiscales et les coûts juridiques.
4. Évolutivité
Si un investisseur prévoit d’élargir son portefeuille immobilier, la détention via une société peut être plus pratique. Cette structure est bénéfique pour les investissements à long terme et la gestion professionnelle des actifs.
5. Accès Facilité au Financement
Les banques sont souvent plus enclines à prêter aux entités juridiques, en particulier si la société possède déjà des actifs et des revenus stables. Cela facilite le financement de nouveaux achats.
Inconvénients
1. Complexité de l’Enregistrement et de l’Administration
La création d’une GmbH nécessite du temps et des coûts : l’entreprise doit être enregistrée, des documents préparés, un compte bancaire ouvert et un capital social minimum déposé (généralement 25 000 €, dont au moins 12 500 € lors de l’enregistrement). De plus, la comptabilité, la déclaration fiscale et le respect des obligations réglementaires sont indispensables.
2. Double Imposition
Bien que les taux d’imposition des sociétés soient plus bas, la distribution des bénéfices sous forme de dividendes est soumise à un impôt supplémentaire sur les gains en capital (Kapitalertragsteuer) de 25 %, ainsi que d’éventuels prélèvements supplémentaires. Ainsi, la charge fiscale totale peut être plus élevée que la possession directe en tant que particulier.
3. Restrictions sur l’Utilisation Personnelle
L’utilisation d’un bien immobilier appartenant à une GmbH à des fins personnelles peut entraîner des conséquences fiscales. Par exemple, si un propriétaire réside dans un tel bien, les autorités fiscales peuvent considérer cela comme une distribution cachée de bénéfices.
4. Coûts Administratifs Élevés
Maintenir une société entraîne des frais supplémentaires pour les services comptables, l’assistance juridique, les audits et la gestion administrative.
5. Options Limitées de Compensation des Pertes
Lorsqu’un particulier possède un bien immobilier, les pertes peuvent être compensées par d’autres sources de revenus. Dans le cas d’une société, les pertes ne peuvent être prises en compte que dans le cadre de son activité commerciale.
L’acquisition de biens immobiliers via une société en Allemagne est avantageuse pour les investisseurs à long terme souhaitant optimiser leur fiscalité et minimiser les risques. Toutefois, cette approche nécessite de prendre en compte les coûts administratifs et les conséquences fiscales.
Pour les investisseurs privés achetant un bien pour un usage personnel ou locatif, la propriété directe peut être plus simple et plus rentable.
Avant de prendre une décision, il est recommandé de consulter un conseiller fiscal et un expert juridique afin de choisir la meilleure stratégie.