12 étapes clés : Guide complet pour acheter un bien immobilier au Portugal

Le Portugal est devenu une destination prisée des investisseurs immobiliers, des retraités et des expatriés. Réputé pour son climat doux, sa culture riche, son coût de la vie abordable et sa situation stratégique en Europe, le pays offre un mélange unique de qualité de vie et d’opportunités d’investissement. Que ce soit pour un usage personnel ou pour investir, le marché immobilier portugais continue d’attirer des acheteurs du monde entier. Ce guide vous explique les étapes essentielles pour acheter un bien immobilier au Portugal, ainsi que les coûts et considérations importantes.

Étape 1 : Étudier le marché immobilier

Avant de vous lancer dans l’achat, il est crucial de comprendre les tendances actuelles, les prix des biens et le potentiel de croissance. Le marché immobilier portugais est varié, avec des options allant des propriétés côtières aux domaines ruraux, chacun ayant ses avantages uniques. Les prix varient en fonction de la localisation, de la taille et du type de propriété.

• Prix moyens (2024) :
  • Lisbonne : 3 000 €/m²
  • Porto : 2 100 €/m²
  • Petites villes/zones rurales : 1 200 à 1 500 €/m²

Des plateformes comme Idealista ou Imovirtual offrent des informations actualisées sur les annonces et les tendances.

Étape 2 : Choisir un type de propriété

Le Portugal propose une grande variété de biens immobiliers, notamment des appartements, des villas, des maisons de ville et des propriétés rurales. Votre choix dépendra de vos préférences, de votre budget et de votre objectif (usage personnel ou investissement).

• Appartements : Dans des villes comme Lisbonne et Porto, les prix varient de 2 500 à 4 500 €/m².
• Villas : Les villas côtières, notamment dans l’Algarve, coûtent entre 3 000 et 10 000 €/m² selon les équipements.
• Propriétés rurales : Dans les régions moins peuplées, les prix vont de 1 200 à 2 500 €/m².

Étape 3 : Régions populaires pour l’achat

Certaines régions du Portugal sont particulièrement attractives pour les acheteurs étrangers grâce à leurs avantages en termes de qualité de vie et de potentiel d’investissement :

• Lisbonne : Capitale dynamique, Lisbonne est un centre culturel et économique, mais ses prix sont parmi les plus élevés du pays.
• Algarve : Avec son climat ensoleillé et ses magnifiques plages, l’Algarve est idéale pour les retraités et les résidences secondaires.
• Porto : Porto offre un charme historique, une excellente gastronomie et des prix légèrement inférieurs à ceux de Lisbonne.
• Madère et Açores : Ces îles proposent des cadres paisibles avec des coûts immobiliers plus bas, idéales pour un style de vie tranquille.

Étape 4 : Le processus d’achat pour les étrangers

Les étrangers peuvent acheter des biens immobiliers au Portugal sans restriction. Cependant, il est important de comprendre le processus pour une transaction fluide. Les étapes principales incluent :

1. Obtenir un numéro fiscal portugais (NIF) : Obligatoire pour toute transaction financière.
2. Ouvrir un compte bancaire au Portugal : Nécessaire pour gérer les paiements.
3. Signer le contrat préliminaire (Promessa de Compra e Venda) : Accord définissant les termes de la vente.
4. Acte de vente : Le contrat final signé devant un notaire pour transférer officiellement la propriété.

Étape 5 : Coûts liés à l’achat

En plus du prix de la propriété, plusieurs coûts additionnels doivent être pris en compte :

• Taxe de transfert de propriété (IMT) : Le taux varie de 1 % à 8 % selon la valeur et la localisation du bien.
• Droit de timbre : 0,8 % du prix d’achat.
• Frais de notaire et d’enregistrement : Entre 1 000 et 2 000 €.
• Frais juridiques : Entre 1 000 et 2 500 € pour un avocat.

Étape 6 : Évaluer l’état technique de la propriété

Il est essentiel de vérifier l’état du bien, surtout s’il est ancien. Engagez un inspecteur professionnel pour identifier d’éventuels problèmes structurels ou réparations nécessaires, afin d’éviter des coûts imprévus.

Étape 7 : Négocier le prix

La négociation fait partie du processus immobilier au Portugal. Dans les zones prisées comme Lisbonne, les prix sont souvent moins flexibles, mais dans d’autres régions, il est possible de négocier davantage. Un bon agent ou avocat peut vous aider à obtenir un prix équitable.

Étape 8 : Comment obtenir un prêt hypothécaire

Les acheteurs étrangers peuvent obtenir des prêts hypothécaires au Portugal, généralement jusqu’à 70-80 % de la valeur du bien. Les banques portugaises offrent des taux compétitifs, et le processus de demande prend en moyenne 6 à 8 semaines.

• Taux hypothécaires : De 1,5 % à 3,5 %, selon votre profil et la banque.

Étape 9 : Documents nécessaires pour la transaction

Pour finaliser l’achat, les documents suivants sont requis :

• Passeport ou carte d’identité européenne
• NIF (Numéro d’Identification Fiscale)
• Preuve de revenus ou de moyens financiers
• Relevés bancaires
• Justificatif de domicile
• Procuration (si un représentant gère l’achat en votre nom)

Étape 10 : Enregistrement de la propriété

Après l’achat, le bien doit être enregistré auprès du registre foncier portugais (Conservatória do Registo Predial). Ce processus, qui confirme votre propriété légale, prend généralement quelques semaines.

Étape 11 : Taxes foncières

Les propriétaires au Portugal doivent payer une taxe foncière annuelle appelée IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis). Le taux varie de 0,3 % à 0,8 % de la valeur imposable du bien. En outre, des taxes sur les revenus locatifs ou les plus-values peuvent s’appliquer en cas de revente.

Étape 12 : Louer le bien immobilier

Si vous envisagez de louer votre propriété, vous devez respecter la réglementation locale. Les locations à court terme, notamment via Airbnb, sont populaires dans les zones touristiques comme Lisbonne, Porto et l’Algarve.

• Prix de location : À Lisbonne, un appartement d’une chambre se loue entre 800 et 1 500 € par mois.

Conclusion : Conseils pour les acheteurs

• Faites des recherches approfondies pour comprendre le marché et choisir le bon type de bien.
• Engagez un avocat local pour gérer les aspects juridiques et faciliter le processus.
• Prévoyez les coûts supplémentaires, comme les taxes et frais d’entretien.
• Considérez le potentiel de valorisation à long terme dans votre région de choix.
• Pensez à la location pour générer des revenus passifs si vous n’occupez pas le bien.

Acheter un bien immobilier au Portugal peut être une expérience enrichissante. En suivant ces étapes clés, vous serez bien préparé pour faire un achat qui répond à vos besoins et à votre budget.

Explorez l’immobilier dans d’autres pays
Si vous êtes intéressé par l’achat de biens immobiliers à l’étranger, consultez nos guides complets pour d’autres destinations:
• Guide pour acheter un bien immobilier en Espagne : Découvrez toutes les étapes, taxes et aspects juridiques liés à l’achat d’un bien en Espagne. [Lire plus ici].
• Guide pour acheter un bien immobilier en Allemagne : Informez-vous sur le processus, les réglementations fiscales et les coûts associés à l’achat d’un bien en Allemagne. [Lire plus ici].

Ces deux guides offrent des informations précieuses sur le processus d’achat, les exigences légales et les coûts dans ces pays.

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