La primavera es tradicionalmente la temporada más activa del mercado inmobiliario en Estados Unidos. Es cuando surgen más ofertas, los compradores regresan tras la pausa invernal y los volúmenes de transacciones alcanzan su punto máximo. Sin embargo, en 2025, la temporada ha comenzado con una dinámica más débil de lo habitual. La causa principal es el mantenimiento de tipos de interés hipotecarios elevados, lo que sigue restringiendo la demanda y reduciendo el acceso a la vivienda para millones de estadounidenses.
Un arranque lento
Entre marzo y mayo, el mercado inmobiliario estadounidense suele mostrar signos de fuerte recuperación. Pero en esta primavera, el volumen de ventas está por debajo de lo esperado y el número de nuevas propiedades listadas apenas ha crecido. Agentes y analistas coinciden en que el interés de los compradores sigue siendo débil, incluso en regiones con mayor disponibilidad de viviendas.
Tipos de interés elevados: la principal barrera
Uno de los mayores obstáculos sigue siendo el alto coste del crédito. Tras las subidas de la Reserva Federal entre 2022 y 2023, los tipos hipotecarios fijos a 30 años se sitúan esta primavera entre el 6,6 % y el 6,8 %. Esto contrasta con los mínimos históricos de la pandemia, cuando los préstamos llegaron a ofrecerse por debajo del 3 %.
Para los compradores, esto se traduce en cuotas mensuales mucho más altas. Por ejemplo, para una vivienda de 400 000 dólares con un 20 % de entrada, la mensualidad supera los 2 800 dólares. Una carga financiera que muchas familias de clase media no pueden asumir. Como resultado, muchos aplazan la compra o se mantienen en el mercado del alquiler.
Los vendedores también se resisten
El mercado también está bloqueado por el comportamiento de los propietarios. Muchos de ellos contrataron hipotecas con tipos bajos en años anteriores y ahora no desean vender y perder esas condiciones favorables. Esta situación, conocida como “efecto de retención hipotecaria”, reduce la rotación del parque inmobiliario.
Así, a pesar de una leve mejora en la oferta, la disponibilidad total sigue siendo limitada, especialmente en el segmento de viviendas asequibles. Esto limita el abanico de opciones para los compradores y frena el dinamismo general del mercado.
Los precios se mantienen altos
Aunque las ventas han disminuido, los precios de las viviendas no han bajado de forma significativa. A nivel nacional, el precio medio de venta se mantiene entre los 400 000 y 410 000 dólares, un ligero aumento respecto al año anterior.
Eso sí, hay diferencias regionales. Ciudades como Austin, Seattle o Denver han registrado descensos moderados, impulsados por una caída en la demanda. En cambio, en metrópolis como Nueva York, Los Ángeles o Miami, los precios siguen al alza debido a la escasez estructural de oferta y a una demanda relativamente estable.
Desigualdad regional: de San Diego a Filadelfia
Las dinámicas del mercado varían según la región. En la costa oeste, especialmente en California, la vivienda sigue siendo extremadamente cara. En San Diego, por ejemplo, el precio medio de una casa supera los 790 000 dólares, lo que la convierte en una de las ciudades menos accesibles del país.
En el noreste, en ciudades como Boston o Filadelfia, el crecimiento de los precios se ha ralentizado, pero no ha revertido. En Filadelfia, por ejemplo, para comprar una casa es necesario ganar más de 30 000 dólares al año adicionales en comparación con quienes alquilan una vivienda equivalente.
En el sur, estados como Texas, Florida o Georgia muestran situaciones más variadas. En Dallas y Houston, por ejemplo, se ha producido una ligera bajada en los precios de reventa. Otras ciudades, sin embargo, continúan viendo incrementos.
La construcción también se desacelera
El sector de la construcción también refleja esta desaceleración. Aunque siguen iniciándose nuevos proyectos, las ventas están por debajo de lo previsto. La combinación de costes de materiales elevados y la cautela de los compradores está teniendo un impacto visible.
No obstante, las constructoras se muestran moderadamente optimistas. En ciertas áreas están adaptando su oferta: casas más pequeñas, esquemas de financiación más flexibles, promociones con bonificaciones o subsidios sobre los tipos de interés. Las casas adosadas y las viviendas compactas ganan protagonismo entre quienes tienen presupuestos ajustados.
El alquiler gana terreno
Para muchos ciudadanos, el alquiler se ha convertido nuevamente en la única alternativa viable. En algunas ciudades, alquilar ya resulta más barato que comprar, algo impensable hace apenas unos años.
En 2025, los precios del alquiler se han estabilizado, aunque siguen siendo altos en las grandes ciudades. En ciudades medianas y suburbios ha crecido el interés por contratos de alquiler a largo plazo o fórmulas de alquiler con opción a compra, especialmente entre familias que desean estabilidad pero aún no pueden asumir una hipoteca.
Compradores en modo espera
La mentalidad de los compradores ha cambiado. Tras el frenesí vivido en 2021 y 2022, ahora predomina la cautela. Muchos prefieren esperar a una bajada de los tipos o a una corrección de precios antes de comprometerse. Esto mantiene el mercado en un estado de pausa prolongada.
Los agentes inmobiliarios reportan un aumento de operaciones canceladas, incluso tras aprobaciones previas del crédito. Las razones incluyen el encarecimiento de las cuotas, la incertidumbre económica y laboral, o simplemente el miedo a comprar en el momento equivocado. Al mismo tiempo, los bancos han endurecido los criterios de concesión de hipotecas, reduciendo el margen para compradores con ingresos inestables.
¿Qué esperar del futuro?
A corto plazo, no se anticipan cambios drásticos. La Reserva Federal mantiene su política monetaria restrictiva para combatir la inflación, lo que implica que los tipos hipotecarios seguirán siendo elevados.
Algunos analistas pronostican una posible bajada de tipos hacia el otoño de 2025, lo que podría reactivar el mercado. Sin embargo, muchos expertos subrayan que la recuperación dependerá también del regreso de la confianza y de una mejora real en la oferta de vivienda.
Conclusión
La primavera de 2025 no ha sido el punto de inflexión esperado para el mercado inmobiliario estadounidense. Los altos tipos de interés y los elevados precios de las viviendas siguen limitando el acceso a la propiedad, especialmente para jóvenes y familias con ingresos medios.
Para revitalizar el sector, será necesaria una combinación de factores: reducción de los tipos, aumento de la oferta y recuperación de la confianza del consumidor. Mientras tanto, el mercado se mantiene en una fase de estancamiento prolongado, con fuertes diferencias regionales y un ritmo desigual. Lo que debía ser una etapa de renovación, se ha convertido en una pausa estratégica para muchos.
