La empresa canadiense Brookfield Asset Management ha recaudado 5.900 millones de dólares (aproximadamente 5.500 millones de euros) para un nuevo fondo enfocado en propiedades en dificultades —activos inmobiliarios que han perdido temporalmente valor o rentabilidad. Los fondos se destinarán a adquirir bienes afectados por el aumento de los tipos de interés, la disminución de los ingresos por alquiler y la inestabilidad del mercado.
El fondo, llamado Brookfield Special Situations Real Estate Fund IV, es uno de los más grandes de su categoría en los últimos años. Su objetivo es aprovechar la coyuntura actual del mercado para adquirir y revalorizar activos con alto potencial a largo plazo.
Zonas y sectores de inversión
El fondo se centrará en Estados Unidos y Europa, donde numerosos activos están bajo presión debido a las nuevas condiciones financieras. Entre los sectores objetivos se incluyen:
- edificios de oficinas en centros urbanos con demanda decreciente;
- hoteles afectados por la pandemia y el cambio en los flujos turísticos;
- centros comerciales y comercios en suburbios;
- proyectos residenciales con desarrolladores en dificultades financieras.
Evolución de precios y oportunidades de mercado
Según los analistas de Brookfield, los precios de los inmuebles comerciales han disminuido considerablemente en muchas ciudades europeas:
| Ciudad | Precio medio por m² (2024) | Caída en dos años |
|---|---|---|
| París | 6.500 € | –18 % |
| Múnich | 5.900 € | –15 % |
| Milán | 4.700 € | –21 % |
| Madrid | 4.300 € | –17 % |
| Varsovia | 3.800 € | –13 % |
Esta corrección del mercado ofrece oportunidades para adquirir propiedades con descuento y reposicionarlas estratégicamente.
Estrategia de Brookfield
Brookfield aplica un enfoque de gestión activa. No se limita a adquirir activos, sino que los transforma para adaptarlos a la demanda actual. Las líneas estratégicas clave incluyen:
- compra de deuda en dificultades con descuento y reestructuración;
- adquisición directa de activos problemáticos;
- reconversión de oficinas en espacios residenciales o de uso mixto;
- venta de activos reposicionados en un plazo de 5 a 7 años.
Inversores del fondo
Más de 100 inversores institucionales de todo el mundo han participado en el fondo, incluidos fondos de pensiones, aseguradoras, fondos soberanos y family offices. Aproximadamente el 70 % del capital proviene de socios existentes de Brookfield, lo que refleja un alto nivel de confianza.
Contexto del mercado
Tras las fuertes subidas de los tipos de interés por parte del BCE y la Reserva Federal en 2022–2023, la financiación inmobiliaria se ha encarecido notablemente. Muchos activos —especialmente aquellos adquiridos en máximos de mercado— se han vuelto económicamente inviables. Esto ha generado un aumento de oportunidades en el segmento de propiedades en dificultades, que ahora se convierte en el foco del fondo.
Entre los más afectados se encuentran:
- proyectos sin contratos de arrendamiento preestablecidos;
- activos con altos niveles de deuda;
- fondos a corto plazo con presión de reembolsos.
Rentabilidad esperada
Según las proyecciones, el fondo podría ofrecer los siguientes rendimientos:
- TIR (Tasa Interna de Retorno): entre el 12 % y el 16 % anual;
- Multiplicador de capital invertido: entre 1,7x y 2,1x en el ciclo;
- Valor adicional por transformación y mejoras ESG: hasta un 3 % anual.
Casos de éxito anteriores
Brookfield tiene una sólida experiencia invirtiendo en activos en dificultades. Tras la crisis financiera de 2008, adquirió con éxito:
- oficinas en Londres y Nueva York;
- hoteles en Portugal y España, reconvertidos a marcas de gama media;
- centros logísticos en Alemania, posteriormente integrados en grandes carteras.
Estas inversiones generaron rendimientos por encima del promedio del mercado.
ESG y sostenibilidad
La sostenibilidad es un pilar central de la estrategia del fondo. Brookfield implementa:
- sistemas energéticos eficientes y fuentes renovables;
- tecnologías inteligentes de gestión de edificios;
- reconfiguración de espacios para mayor funcionalidad;
- certificaciones ecológicas como BREEAM y LEED.
Estas medidas aumentan el valor de los activos y los hacen más atractivos para inquilinos y compradores.
Conclusión
El fondo de Brookfield de 5.500 millones de euros es una respuesta estratégica y oportuna al debilitamiento actual del mercado. En lugar de evitar el riesgo, la empresa lo convierte en una oportunidad para construir una cartera moderna y resiliente, adaptada a la realidad de 2025.
Para los inversores, representa una oportunidad de rentabilidad elevada. Para el mercado inmobiliario, un signo de transformación urbana, regeneración y confianza en el largo plazo. Una vez más, Brookfield confirma su papel como uno de los actores más visionarios del sector inmobiliario mundial.
