En marzo de 2025, la Autoridad Federal de Supervisión Financiera de Alemania (BaFin) anunció una flexibilización temporal de los requisitos de capital para los préstamos hipotecarios. La medida busca reactivar un mercado inmobiliario afectado por el aumento de los tipos de interés, la pérdida de asequibilidad y el freno en la construcción de viviendas.
El objetivo principal es reducir la presión financiera sobre los hogares alemanes y facilitar el acceso al crédito en un entorno económico complejo.
Reducción del colchón contracíclico
BaFin ha reducido el colchón de capital contracíclico aplicado a los créditos hipotecarios residenciales del 0,75 % al 0,25 %. Esto permitirá a los bancos liberar entre 18.000 y 20.000 millones de euros en capital, que podrán utilizar para:
- conceder nuevos préstamos,
- refinanciar hipotecas existentes,
- mejorar las condiciones para los prestatarios.
La medida estará vigente de forma temporal y será revisada en el primer trimestre de 2026.
Contexto y razones de la decisión
En 2024, el mercado hipotecario alemán mostró claros signos de enfriamiento:
- Los nuevos préstamos se redujeron un 15,6 % interanual,
- Las transacciones inmobiliarias cayeron,
- Las cuotas mensuales subieron más de €300 por el alza de tipos del BCE.
A comienzos de 2025, las hipotecas fijas a 10 años se ofrecían entre el 4,2 % y el 4,5 %, mientras que los precios por metro cuadrado seguían altos:
| Ciudad | Precio medio (€/m²), 2025 |
|---|---|
| Múnich | €7.400 |
| Fráncfort | €6.100 |
| Hamburgo | €5.300 |
| Berlín | €4.800 |
| Leipzig | €3.600 |
Esto dificultaba enormemente el acceso a la vivienda para una parte significativa de la población.
Respuesta del sector bancario
Los principales bancos alemanes —Deutsche Bank, Commerzbank, DZ Bank y el grupo Sparkasse— acogieron favorablemente la iniciativa. Muchas entidades han lanzado ya nuevas hipotecas con condiciones más competitivas.
Entre las novedades:
- Hipotecas a tipo fijo a 10 años entre el 3,3 % y el 3,6 %,
- Financiación de hasta el 95 % del valor del inmueble (LTV),
- Periodos iniciales de carencia de capital,
- Planes de amortización adaptados a los ingresos.
Estas condiciones son especialmente beneficiosas para familias jóvenes y compradores primerizos.
Apoyo a familias de ingresos medios
El propósito de BaFin es facilitar el acceso a la propiedad para hogares con ingresos medios. Una vivienda estándar en Alemania cuesta entre €350.000 y €450.000, lo que exige una aportación inicial de entre €70.000 y €90.000.
Gracias a la nueva regulación, algunos bancos ahora financian hasta el 95 % del valor de la compra. Además, algunos Länder, como Renania del Norte-Westfalia, ofrecen subvenciones de hasta €10.000 para familias con hijos.
Riesgos y advertencias
Algunos economistas advierten del riesgo de sobreendeudamiento. Según el Instituto ifo, el ratio deuda/ingresos podría alcanzar el 47 %, considerado un umbral elevado.
También existe preocupación por un posible aumento del crédito excesivo o la formación de burbujas inmobiliarias, especialmente si no se implementan controles adecuados.
Asimismo, flexibilizar el crédito no resuelve por sí solo la escasez de viviendas asequibles ni agiliza los trámites urbanísticos.
Impulso a la construcción
En 2024, el número de nuevos proyectos de construcción cayó un 17 %, afectado por los altos costes de materiales y financiación.
Tras el anuncio de BaFin, varios promotores han reactivado proyectos, sobre todo en áreas periféricas o en zonas con precios de suelo más bajos. Además, las nuevas construcciones priorizan modelos sostenibles y eficientes energéticamente.
Desigualdad regional
El efecto de la medida varía según la región:
- Múnich y Fráncfort: aumento del interés por viviendas por debajo de los €600.000,
- Berlín: reactivación en barrios como Marzahn, Spandau y Lichtenberg,
- Renania del Norte-Westfalia: mayor protagonismo de ciudades como Dortmund, Essen y Bielefeld,
- Leipzig y Dresde: ganan terreno por su buena rentabilidad y precio competitivo.
Sostenibilidad y transición verde
Un efecto positivo adicional es el impulso a la edificación energética eficiente. Los edificios antiguos generan una proporción significativa de emisiones de CO₂.
La promoción de viviendas nuevas con certificaciones como KfW Efficiency House 40+, con precios entre €430.000 y €520.000, favorece la transición climática. Estas viviendas ofrecen además costes energéticos bajos y seguros preferentes.
Conclusión
La decisión de BaFin de reducir los requisitos de capital es una medida pragmática ante el estancamiento del mercado hipotecario. Alivia la presión sobre el sistema financiero y ofrece nuevas oportunidades a miles de familias.
Sin embargo, no es una solución definitiva. Será imprescindible complementarla con:
- inversiones en vivienda social,
- incentivos fiscales para la rehabilitación,
- una planificación urbana más eficaz,
- y la integración de criterios ESG en el desarrollo inmobiliario.
Aplicada con responsabilidad y acompañada de reformas estructurales, esta medida podría marcar un punto de inflexión hacia un mercado más equilibrado, accesible y sostenible.
