En 2025, los centros de datos se han convertido en un motor clave del mercado inmobiliario europeo. La creciente demanda de infraestructura digital, la expansión del cloud computing y el avance de la inteligencia artificial han consolidado a este tipo de activos como una de las principales prioridades para inversores, promotores y gobiernos.
Por qué crecen los centros de datos
Las razones principales del auge:
- Aumento del tráfico de datos (especialmente contenido 4K y streaming)
- Expansión masiva de soluciones en la nube
- Integración generalizada de inteligencia artificial
- Reglas de localización de datos impulsadas por el RGPD
Las empresas de los sectores financiero, logístico, salud, comercio y administración pública prefieren alquilar espacio en centros de datos profesionales antes que operar sus propios servidores internos.
Ciudades líderes en Europa
| Ciudad | Coste de construcción (€/m²) | Renta anual (€/m²) | Ocupación |
|---|---|---|---|
| Fráncfort | 8.800 € | 320 € | 96 % |
| Londres | 9.300 € | 350 € | 94 % |
| Ámsterdam | 8.200 € | 300 € | 91 % |
| París | 8.600 € | 310 € | 89 % |
| Varsovia | 6.400 € | 230 € | 82 % |
| Dublín | 7.200 € | 260 € | 84 % |
Mientras que las ciudades del oeste europeo siguen dominando, las capitales del centro y este como Varsovia, Budapest y Bucarest se consolidan como polos emergentes por sus menores costes y apoyo estatal.
Rentabilidad e interés para inversores
Los centros de datos ofrecen rentas estables y alta ocupación. En 2025, los rendimientos netos promedio son:
- 4,0–4,5 % en Londres y Fráncfort
- 4,5–5,0 % en París y Ámsterdam
- 5,5–6,2 % en Varsovia, Praga y Budapest
Ejemplo: en el primer trimestre de 2025 se vendió un campus hyperscale cerca de Londres por 275 millones de euros, con un rendimiento del 4,1 %, superficie de 30.000 m² y potencia de 40 MW, ya alquilado en su totalidad.
Requisitos técnicos
Un centro de datos moderno requiere:
- Potencia eléctrica entre 10 y 100 MW
- Conexión de fibra óptica redundante
- Sistemas de refrigeración por agua o líquidos
- Certificación Tier III o Tier IV
- Parcelas industriales de mínimo 1 hectárea
ESG y sostenibilidad
Más del 60 % de los nuevos proyectos en 2025 cumplen con estándares ambientales:
- Certificación BREEAM Excellent o LEED Gold
- Uso de energías renovables
- Refrigeración en circuito cerrado
- Compensación de huella de carbono
Ejemplo emblemático: el nuevo centro de datos de Google en Países Bajos es 100 % neutro en carbono gracias a paneles solares, refrigeración por hidrógeno y recuperación térmica para viviendas cercanas.
Modelos de desarrollo
Build-to-suit
Diseños a medida para grandes clientes como AWS, Google o Microsoft
Colocation
Espacios compartidos por varias empresas, ideal para banca, SaaS y e-commerce
Edge
Centros pequeños distribuidos cerca del usuario, ideales para IoT, IA y logística automatizada
Proyectos destacados en 2025
- Equinix Frankfurt Digital Campus – 450 M€, 40.000 m²
- AWS Madrid Zone – 600 M€, tres campus hyperscale
- Atman Varsovia II – 170 M€, 18 MW de capacidad
- Telehouse París Norte – primer centro de datos neutro en carbono en Francia
Retos del sector
A pesar del dinamismo, el sector enfrenta barreras:
- Falta de profesionales cualificados
- Limitaciones de red eléctrica en zonas urbanas
- Largos procesos administrativos para permisos
- Volatilidad energética y exigencias regulatorias ESG
Varios gobiernos europeos ya están implementando zonas digitales con trámites acelerados e incentivos fiscales.
Perspectivas hasta 2027
Según previsiones, la capacidad total de centros de datos en Europa aumentará más de un 40 % para 2027. Europa Central y del Este liderará el crecimiento por costes competitivos y mejoras en conectividad.
La demanda se centrará en centros edge, instalaciones preparadas para IA y soluciones con menor huella ambiental.
Conclusión
En 2025, los centros de datos dejaron de ser una infraestructura especializada para convertirse en pilares del desarrollo inmobiliario y digital en Europa. Alta rentabilidad, demanda constante y alineamiento con políticas sostenibles los consolidan como uno de los activos más relevantes del presente y futuro.
