En agosto de 2024, el Departamento de Justicia de Estados Unidos (DOJ) presentó una demanda histórica por prácticas antimonopolio contra RealPage, una empresa líder en software de gestión inmobiliaria. La demanda alega que las herramientas de fijación de precios basadas en algoritmos de RealPage permitieron a propietarios de todo el país coordinarse para inflar artificialmente los precios del alquiler, perjudicando a millones de inquilinos al reducir la competencia natural del mercado.
Cómo funcionaba supuestamente el esquema
Según el DOJ, el software de RealPage recopilaba datos confidenciales y no públicos sobre alquileres de propietarios competidores —incluyendo condiciones de contrato y tarifas— para luego usar esa información en la recomendación de estrategias de precios. El Departamento afirma que esto permitía a los propietarios sincronizar efectivamente sus alquileres, eliminando la presión competitiva que normalmente ayuda a controlar los precios de la vivienda.
Grandes propietarios también implicados
En enero de 2025, la demanda se amplió para incluir a seis grandes empresas propietarias, entre ellas Greystar y Camden Property Trust. En conjunto, estas empresas gestionan más de 1,3 millones de unidades de alquiler en 43 estados y el Distrito de Columbia. Se les acusa de conspirar para utilizar el software de RealPage con el fin de aumentar colectivamente los precios de alquiler.
Impacto financiero en los inquilinos
Este supuesto esquema ha incrementado significativamente los costes de alquiler en todo el país. Solo en Houston, se estima que los inquilinos pagaron en promedio casi 996 dólares más durante 2023 como consecuencia directa de estas prácticas. A nivel nacional, los precios inflados se tradujeron en aproximadamente 3.800 millones de dólares en costes adicionales para los arrendatarios.
Tendencias actuales del mercado de alquiler
A febrero de 2025, el alquiler medio nacional en Estados Unidos se situaba en aproximadamente 1.691 dólares, marcando el decimonoveno mes consecutivo de descenso general de los alquileres. Sin embargo, algunas ciudades experimentaron aumentos notables: por ejemplo, los alquileres medios en Manhattan subieron un 7 %, alcanzando los 2.977 dólares. En contraste, Houston se mantuvo asequible, con un alquiler mediano anunciado de 1.239 dólares, aunque se anticipan futuras subidas debido a la caída en la construcción de nuevos apartamentos.
Respuesta de ciudades y estados
La demanda ha provocado la adopción de medidas legislativas en distintas regiones. San Francisco y Filadelfia han aprobado leyes que restringen el uso de precios de alquiler determinados por algoritmos. Otras zonas, como San Diego y el estado de Nueva Jersey, están considerando leyes similares con el objetivo de preservar la competencia y proteger a los inquilinos.
¿Qué pasará ahora?
El resultado de esta demanda del DOJ contra RealPage y los propietarios implicados podría transformar radicalmente la regulación del software de precios de alquiler, lo que podría traducirse en una mayor protección para los inquilinos y una revisión más estricta de los sistemas de fijación de precios basados en algoritmos en el mercado de la vivienda.
