Croacia y Montenegro son dos destinos populares para invertir en bienes raíces vacacionales en la costa del Adriático. Ambos países ofrecen playas impresionantes, una infraestructura bien desarrollada y un creciente flujo de turistas. Sin embargo, la inversión en bienes raíces en estos países varía en términos de precios, rentabilidad, impuestos y aspectos legales. En este artículo, comparamos dónde es más rentable comprar bienes raíces vacacionales en 2024-2025, analizando los precios promedio y el rendimiento potencial.
1. Mercado inmobiliario en Croacia
Precios y tendencias
Croacia forma parte de la Unión Europea desde 2013, lo que ha aumentado su atractivo para los inversores. En los últimos años, el mercado inmobiliario ha mostrado un crecimiento estable debido al aumento del turismo y la mejora de la infraestructura.
Precios promedio de bienes raíces en regiones populares (2024):
- Dubrovnik: 5.000 – 7.000 €/m²
- Split: 3.500 – 5.000 €/m²
- Zadar: 2.500 – 3.800 €/m²
- Istria: 2.500 – 4.500 €/m²
Tendencias:
- Alta demanda de propiedades en la costa.
- Aumento de los precios del 5-7% anual.
- La introducción del euro en 2023 ha estabilizado el mercado.
Rentabilidad y alquiler
Las propiedades vacacionales en Croacia tienen una alta demanda entre los turistas. En promedio, el rendimiento del alquiler a corto plazo es del 5-8% anual.
Precios promedio de alquiler en temporada alta:
- Apartamento en Dubrovnik (50 m²) – 150-250 € por noche.
- Villa en Istria (200 m²) – 400-800 € por noche.
Impuestos y costos
- Impuesto sobre la compra de bienes raíces: 3%.
- Impuesto sobre el alquiler: 10-15% sobre los ingresos.
- Impuesto anual sobre la propiedad: 0,1% – 1%.
2. Mercado inmobiliario en Montenegro
Precios y tendencias
Montenegro es uno de los mercados inmobiliarios de más rápido crecimiento en los Balcanes, atrayendo inversores gracias a bajos impuestos y un flexible programa de residencia por inversión.
Precios promedio de bienes raíces (2024):
- Budva: 2.800 – 4.500 €/m²
- Kotor: 2.500 – 4.000 €/m²
- Tivat: 3.000 – 5.500 €/m²
- Bar: 1.800 – 3.000 €/m²
Tendencias:
- Desarrollo activo de propiedades de lujo.
- Aumento de precios del 7-10% anual.
- Alta demanda por parte de compradores extranjeros.
Rentabilidad y alquiler
Las propiedades vacacionales en Montenegro también tienen alta demanda, especialmente en Budva, Kotor y Tivat. El rendimiento promedio del alquiler a corto plazo es del 6-10% anual.
Precios promedio de alquiler en temporada alta:
- Apartamento en Budva (50 m²) – 100-200 € por noche.
- Villa en Kotor (200 m²) – 300-700 € por noche.
Impuestos y costos
- Impuesto sobre la compra de bienes raíces: 3%.
- Impuesto sobre el alquiler: 9% sobre los ingresos.
- Impuesto anual sobre la propiedad: 0,1%-1%.
3. Comparación de indicadores clave de inversión
| Parámetro | Croacia | Montenegro |
|---|---|---|
| Precio promedio de la propiedad | 2.500 – 7.000 €/m² | 1.800 – 5.500 €/m² |
| Crecimiento de precios anual | 5-7% | 7-10% |
| Rentabilidad del alquiler | 5-8% | 6-10% |
| Impuesto sobre la compra | 3% | 3% |
| Impuesto sobre el alquiler | 10-15% | 9% |
| Impuesto anual sobre la propiedad | 0,1%-1% | 0,1%-1% |
| Posibilidad de residencia | No | Sí (para inversiones superiores a 250.000 €) |
4. ¿Dónde es más rentable invertir?
Ventajas de Croacia:
- Membresía en la UE – mercado estable y protección para inversores.
- Alta liquidez – fácil reventa de propiedades.
- Destino turístico consolidado – demanda de alquiler constante.
Ventajas de Montenegro:
- Precios más accesibles – posibilidad de adquirir propiedades de calidad a menor costo.
- Mayor rentabilidad del alquiler – ingresos más altos que en Croacia.
- Residencia por inversión – posibilidad de obtener un permiso de residencia.
Conclusión
La elección entre Croacia y Montenegro depende de los objetivos del inversor:
- Si la estabilidad, la liquidez y la pertenencia a la UE son factores clave, Croacia es una opción más segura.
- Si la prioridad es una mayor rentabilidad del alquiler y la posibilidad de residencia, Montenegro es más atractivo.
Ambos países ofrecen excelentes oportunidades de inversión y la decisión depende de la estrategia y prioridades de cada inversor.
