A partir del 1 de enero de 2025, entra en vigor en Alemania una reforma integral del impuesto sobre la propiedad. Hasta el 31 de enero de 2023, los propietarios de inmuebles estaban obligados a presentar una declaración fiscal. Pero, ¿cómo se calculará el nuevo impuesto sobre la propiedad y qué pasos son necesarios? Este artículo ofrece una visión detallada y consejos prácticos.
¿Qué es el impuesto sobre la propiedad?
El impuesto sobre la propiedad es un impuesto municipal que se cobra anualmente sobre los bienes inmuebles. Existen tres tipos de impuesto sobre la propiedad:
- Impuesto A (agrícola): Para terrenos agrícolas y forestales.
- Impuesto B (edificable): Para terrenos edificados y edificables, así como edificios.
- Impuesto C (no edificados): Introducido con la reforma para gravar más los terrenos no edificados y combatir la especulación.
Para la mayoría de los propietarios, el impuesto B es el más relevante.
¿Por qué una reforma?
Hasta ahora, el impuesto sobre la propiedad se calculaba en base a valores fiscales antiguos de 1935 (Alemania Oriental) y 1964 (Alemania Occidental). Estos valores estaban desfasados y no reflejaban las condiciones actuales del mercado, causando distorsiones significativas. El Tribunal Constitucional Federal declaró inconstitucional este método de cálculo, lo que hizo necesaria una reforma.
Nueva base de cálculo
A partir de 2025, el impuesto se basará en nuevos métodos de valoración. Las oficinas fiscales reevaluarán unos 35 millones de propiedades. El cálculo seguirá realizándose en tres pasos:
- Valor fiscal: Sustituye al antiguo valor fiscal y tiene en cuenta factores como ubicación, superficie, valor del suelo, tipo de edificio y año de construcción.
- Coeficiente fiscal: Determina la parte imponible del valor fiscal.
- Tasa municipal: Establecida por los municipios y variable.
Fórmula: Valor fiscal × Coeficiente fiscal × Tasa municipal = Impuesto anual sobre la propiedad.
¿Qué deben hacer los propietarios?
Entre el 1 de julio de 2022 y el 31 de enero de 2023, los propietarios debían presentar una declaración fiscal. Con estos datos, las autoridades fiscales calculan el nuevo valor fiscal y los municipios determinan las tasas. A partir de 2025, los propietarios pagarán el nuevo impuesto.
Plazos incumplidos
Quienes no cumplieron con el plazo recibirán un recordatorio con una nueva fecha límite. Si no se presentan los datos a tiempo, se pueden aplicar multas. Además, las autoridades fiscales pueden estimar los valores, lo que podría resultar en impuestos más altos.
Consejos prácticos para la declaración fiscal
- Información necesaria:
- Superficie del terreno
- Valor del suelo
- Superficie habitable
- Año de construcción
- Ubicación de la propiedad
- Tipo de uso
- Fuentes: Contrato de compraventa, extractos del registro de la propiedad, portales de valores del suelo (por ejemplo, BORIS).
- Asistencia: Si no desea completar la declaración por su cuenta, puede contratar a un asesor fiscal (coste: 200–300 euros).
Cambios introducidos por la reforma
Para terrenos edificados
Serán evaluados utilizando el método del valor de ingresos. Las oficinas fiscales multiplicarán el alquiler neto frío por el valor de la propiedad, calculado según varios criterios.
Para terrenos no edificados
El nuevo impuesto C permite a los municipios gravar estos terrenos con tasas más altas.
Para propiedades no residenciales
Se continuará utilizando el método del valor de coste, que suma los valores del suelo, el edificio y las instalaciones exteriores.
¿Quiénes podrían pagar más?
- Residentes de grandes ciudades: En áreas costosas, los nuevos valores pueden aumentar significativamente.
- Propietarios de viviendas unifamiliares: Estas propiedades suelen recibir valoraciones más altas.
- Propietarios de terrenos no edificados: El nuevo impuesto C resultará en tasas más elevadas.
Excepciones y exenciones
- Edificios históricos: Debido a los altos costes de mantenimiento y renovación.
- Propiedades vacías: En caso de pérdida de ingresos por alquiler debido a daños o problemas estructurales.
- Entidades sin ánimo de lucro: Hospitales, escuelas e instituciones de investigación.
Los interesados deben presentar una solicitud de exención fiscal antes del 31 de marzo del año siguiente.
Conclusión
La reforma del impuesto sobre la propiedad representa un cambio significativo para los propietarios. Presentar una declaración fiscal precisa y a tiempo puede ayudar a evitar problemas. Dado que el cálculo varía según el estado federal, se recomienda obtener información con antelación y, si es necesario, recurrir a ayuda profesional.
