Bezahlbarer Wohnraum wird in Europa immer knapper. Während traditionelle Maßnahmen oft nicht ausreichen, etablieren sich Social Impact Funds als marktorientierte Lösung mit sozialem Auftrag.
Eine Krise geprägt von steigenden Kosten und begrenztem Angebot
Von Berlin bis Barcelona werden Millionen vom Kauf oder der Anmietung von Wohnraum ausgeschlossen. Die Kombination aus steigenden Immobilienpreisen, höheren Zinsen und zu geringer Neubautätigkeit macht den Zugang zu bezahlbarem Wohnraum zu einer der größten Herausforderungen Europas.
In Dublin haben sich die Immobilienpreise in den letzten zehn Jahren im Verhältnis zum Durchschnittseinkommen verdreifacht. In Deutschland geben fast 15 % der Haushalte über 40 % ihres Einkommens für Miete aus – doppelt so viele wie Anfang der 1990er Jahre.
Was treibt die Wohnkosten in die Höhe?
Bauverzögerungen in der gesamten EU
Trotz steigender Nachfrage hinkt der Wohnungsbau hinterher. Deutschland verfehlt sein jährliches Neubauziel um über 100.000 Einheiten. In Irland fehlen mehr als 200.000 Wohnungen. EU-weit bremsen Genehmigungsverfahren, Bodenknappheit und lokale Widerstände die Entwicklung.
Urbanisierung, Inflation und steigende Hypothekenzinsen
Der Trend zum städtischen Leben, kleinere Haushaltsgrößen und zunehmende Zuwanderung treiben die Nachfrage in den Städten auf Rekordniveau. Nach der Pandemie stiegen die Baukosten rasant, und Zinserhöhungen der Europäischen Zentralbank verschärfen die Situation. In Schweden und Finnland haben sich die monatlichen Zahlungen für variable Hypotheken innerhalb eines Jahres verdoppelt.
Immobilien als Finanzanlage
Die zunehmende Finanzialisierung des Wohnens verschärft die Lage zusätzlich. Institutionelle Investoren, ausländische Käufer und Kurzzeitvermietungen über Plattformen wie Airbnb treiben die Preise weiter in die Höhe und reduzieren das Angebot. Städte wie Amsterdam und Lissabon reagieren mit Regulierung touristischer Vermietungen und Leerstandssteuern.
Politische Maßnahmen: Von kommunaler Initiative bis EU-Förderung
Die Regierungen greifen ein – mit gemischtem Erfolg. Spanien hat ein umfassendes Wohnungsbaupaket geschnürt, das staatlichen Neubau und Mietpreisbremsen umfasst. Frankreich weitet seine Verpflichtungen zum sozialen Wohnungsbau aus. Irland investiert über 4 Milliarden Euro in seine Strategie „Housing for All“, hinkt jedoch hinter dem Zeitplan her.
Auf EU-Ebene, obwohl Wohnpolitik national geregelt ist, unterstützt Brüssel Investitionen über Initiativen wie die Renovation Wave, InvestEU und die Europäische Investitionsbank (EIB).
Social Impact Funds: Rendite mit sozialem Zweck
Ein neues Modell entsteht
Social Impact Funds schließen eine wichtige Lücke. Diese Fonds verfolgen das Ziel, stabile, aber moderate Renditen zu erzielen und gleichzeitig messbare soziale Ergebnisse zu liefern – insbesondere beim Bau von Wohnungen für systemrelevante Berufsgruppen und einkommensschwächere Haushalte.
Fallbeispiel: Niederländischer Immobilienfonds mit sozialem Fokus
Im Jahr 2024 starteten die niederländischen Pensionsfonds ABP und bpfBOUW einen Fonds in Höhe von 400 Millionen Euro für bezahlbare Mietwohnungen in überteuerten Regionen. In Maarssen bei Utrecht erwarb der Fonds 75 Wohnungen, von denen 80 % für maximal 1.150 € monatlich vermietet werden – unter dem Marktpreis. ABP plant, bis 2030 insgesamt 5 Milliarden Euro in bezahlbaren Wohnraum zu investieren.
EIB und nationale Förderbanken stärken Finanzierung
Die Europäische Investitionsbank hat seit 2020 rund 15,6 Milliarden Euro in bezahlbaren und nachhaltigen Wohnraum investiert, unter anderem in Frankreich und Österreich. Nationale Banken wie die deutsche KfW oder die französische Caisse des Dépôts fördern den Wohnbau durch zinsgünstige Kredite und kommunale Partnerschaften.
Moderate Renditen, große soziale Wirkung
Die Renditen von Social Impact Funds liegen typischerweise zwischen 3 % und 5 % jährlich. Auch wenn das unter dem Niveau klassischer Private-Equity-Fonds liegt, spricht diese Stabilität vor allem langfristig orientierte Anleger wie Pensionsfonds an. Als Leistungsindikatoren gelten unter anderem die Zahl der geschaffenen Wohnungen, die Zufriedenheit der Mieter und der gesellschaftliche Nutzen.
Das Interesse steigt. Immer mehr Städte und öffentliche Institutionen setzen auf diese Fonds, um Wohnraum zu schaffen, ohne die Haushalte zu belasten.
Globaler Kontext: Gemeinsame Herausforderungen, ähnliche Antworten
Europa steht mit diesem Problem nicht allein. In den USA verschärfen hohe Kreditkosten und Wohnraummangel die Situation. Kanada reagiert mit einem Verbot für ausländische Käufer und Reformen der Bebauungspläne, etwa durch die Zulassung von Mehrfamilienhäusern in Einfamilienhauszonen oder den Wegfall von Stellplatzvorgaben in Großstädten. Diese Maßnahmen zeigen bereits Wirkung – vor allem in Toronto und Vancouver. In Australien plant der staatlich unterstützte Housing Future Fund den Bau von 30.000 bezahlbaren Wohnungen innerhalb von fünf Jahren.
Können Social Impact Funds die Lücke schließen?
Das Ausmaß der Wohnkrise in Europa ist gewaltig. Jahrzehntelange Unterinvestition, demografischer Wandel und politische Trägheit lassen sich nicht über Nacht beheben. Doch Social Impact Funds bieten eine seltene Schnittmenge zwischen Gemeinwohl und privatem Kapital.
Ob sie schnell genug skaliert werden können, bleibt offen. Doch sie zeigen einen vielversprechenden Weg auf: institutionelles Kapital gezielt dorthin zu lenken, wo Wohnraum am dringendsten benötigt wird.
Ohne mutige Innovationen und neue Finanzierungsmodelle droht Europa, seine soziale Spaltung im Wohnbereich weiter zu vertiefen. Social Impact Funds sind nicht die einzige Lösung – aber sie sind bereits ein wichtiger Teil davon.
