Im März 2025 hat die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) angekündigt, die Kapitalanforderungen für Hypothekendarlehen vorübergehend zu lockern. Ziel dieser Maßnahme ist es, den angeschlagenen deutschen Immobilienmarkt zu stützen und die Finanzierung von Wohneigentum wieder attraktiver und zugänglicher zu machen.
Angesichts gestiegener Zinsen, hoher Immobilienpreise und rückläufiger Bauaktivität soll die Lockerung der regulatorischen Vorgaben vor allem privaten Haushalten mehr Spielraum verschaffen und das Hypothekengeschäft neu beleben.
Die Maßnahme im Detail: Reduzierung des antizyklischen Kapitalpuffers
BaFin senkt den sogenannten antizyklischen Kapitalpuffer (CCyB) für Immobilienkredite von bislang 0,75 % auf 0,25 %. Dadurch wird es den Banken ermöglicht, einen Teil ihres gebundenen Kapitals freizusetzen – insgesamt zwischen 18 und 20 Milliarden Euro, die nun in neue Kreditvergaben oder Umschuldungen fließen können.
Diese regulatorische Entlastung soll vor allem kurzfristig die Kreditvergabe erleichtern und gleichzeitig eine solide Eigenkapitalausstattung der Banken sicherstellen. Die Maßnahme ist befristet und wird spätestens im ersten Quartal 2026 erneut geprüft.
Gründe für die Entscheidung
Der deutsche Immobilien- und Hypothekenmarkt hat 2024 spürbar an Dynamik verloren:
- Die Kreditvergabe für Wohnimmobilien sank um 15,6 % im Jahresvergleich
- Die Bauwirtschaft verzeichnete ein Minus von 17 % bei Neubauprojekten
- Die monatlichen Kreditraten stiegen um teils über €300, ausgelöst durch Zinserhöhungen der EZB
Anfang 2025 lagen die Zinsen für zehnjährige Hypotheken bei durchschnittlich 4,2–4,5 %, was viele Haushalte vor große Hürden stellte. Gleichzeitig blieben die Immobilienpreise in vielen Regionen auf hohem Niveau:
| Stadt | Durchschnittspreis (€/m²) 2025 |
|---|---|
| München | €7.400 |
| Frankfurt | €6.100 |
| Hamburg | €5.300 |
| Berlin | €4.800 |
| Leipzig | €3.600 |
Der Zugang zu Wohneigentum wurde dadurch für weite Teile der Bevölkerung nahezu unerschwinglich.
Reaktionen aus dem Bankensektor
Die großen deutschen Banken – darunter Deutsche Bank, Commerzbank, DZ Bank und die Sparkassen – begrüßten den Schritt der BaFin. Bereits wenige Tage nach Bekanntgabe kündigten Institute an, neue Kreditprodukte mit besseren Konditionen auf den Markt zu bringen.
So werden zehnjährige Festzinsdarlehen nun zu Zinssätzen zwischen 3,3 und 3,6 % angeboten – ein Rückgang um rund einen Prozentpunkt gegenüber dem Vorjahr.
Zusätzlich entwickeln Banken neue Modelle, darunter:
- 95 % Beleihungsauslauf (LTV) für Erstkäufer
- Tilgungsfreie Anlaufjahre
- Einkommensabhängige Rückzahlungspläne
Diese Optionen richten sich vor allem an junge Familien und Doppelverdiener, die zuvor an hohen Anforderungen gescheitert waren.
Förderung für Erstkäufer und Familien
Ein zentrales Ziel der Maßnahme ist es, den Zugang zum Eigentum für Familien und junge Käufer zu verbessern. In Deutschland kostet eine durchschnittliche Einsteigerwohnung zwischen €350.000 und €450.000, wobei Eigenkapital von €70.000 bis €90.000 verlangt wird.
Dank der Lockerung und neuen Fördermodelle finanzieren einige Banken nun bis zu 95 % des Kaufpreises. In Bundesländern wie Nordrhein-Westfalen oder Bayern gibt es zudem Zuschüsse bis zu €10.000 für junge Familien mit Kindern.
Kritik und Risiken
Trotz überwiegend positiver Resonanz gibt es auch mahnende Stimmen. Das ifo-Institut warnt davor, dass die Verschuldungsquote der Haushalte auf über 47 % des verfügbaren Einkommens steigen könnte – ein Wert, der langfristig Risiken birgt.
Einige Ökonomen sehen Parallelen zur übermäßigen Kreditvergabe vor der Finanzkrise 2008 und mahnen zu Vorsicht. Eine mögliche Immobilienpreisblase oder eine Konjunktureintrübung könnten die Stabilität der Banken belasten, falls Risikopuffer fehlen.
Bauwirtschaft sieht Hoffnung
Die Bauindustrie, die 2024 durch hohe Zinsen und Materialkosten ausgebremst wurde, reagiert optimistisch. Zahlreiche pausierte Projekte werden nun wieder aufgenommen – vor allem in städtischen Randlagen oder in Neubaugebieten mit energieeffizienter Bauweise.
Der Fokus liegt zunehmend auf Gebäuden mit KfW-Effizienzhaus 40+-Standard, die durch Fördermittel und günstige Kreditkonditionen profitieren. Diese Wohnungen kosten im Umland großer Städte zwischen €430.000 und €520.000, sind jedoch langfristig deutlich günstiger im Unterhalt.
Regionale Unterschiede
Die Auswirkungen der Lockerung dürften regional unterschiedlich ausfallen:
- München & Frankfurt: Nachfrage steigt wieder leicht, vor allem bei Wohnungen bis €600.000
- Berlin: Belebung in Außenbezirken wie Marzahn, Spandau, Lichtenberg
- NRW: Zweitstädte wie Essen, Dortmund und Bielefeld gewinnen durch gute Verkehrsanbindung
- Leipzig & Dresden: Hohe Mietrenditen und moderate Preise machen sie attraktiv für Kapitalanleger
Klimaziele und nachhaltiges Wohnen
Ein positiver Nebeneffekt der Maßnahme: Mehr Finanzierungsoptionen für energieeffizientes Bauen. Altbauten verursachen rund 20 % der CO₂-Emissionen Deutschlands. Der erleichterte Zugang zu Neubauten kann helfen, dieses Problem zu entschärfen.
Immobilien mit hoher Energieeffizienz werden bevorzugt finanziert, auch wegen ihrer geringeren Betriebskosten (Heizungskosten oft unter €80/Monat) und besserer Wertstabilität.
Fazit
Mit der temporären Lockerung der Kapitalanforderungen setzt BaFin ein wichtiges Signal zur Wiederbelebung des deutschen Hypothekenmarkts. Die Maßnahme schafft neuen Spielraum für Kreditvergabe, unterstützt private Haushalte in schwierigen Zeiten und gibt Impulse für den Wohnungsbau.
Langfristig reicht dies jedoch nicht aus. Nötig sind umfassende Reformen – etwa:
- mehr sozialer Wohnungsbau,
- steuerliche Anreize für Sanierungen,
- beschleunigte Baugenehmigungsverfahren,
- Integration ökologischer Standards im Wohnungsbau.
Wenn diese Schritte folgen, kann BaFins Entscheidung zu einem Wendepunkt werden – hin zu einem gerechteren, klimafreundlicheren und stabileren Immobilienmarkt in Deutschland.
