Im April 2025 hat der Kuwait Investment Authority (KIA) beim High Court of Justice im Vereinigten Königreich eine Klage gegen das geplante Bauprojekt des neuen City Tower am 50 Fenchurch Street in London eingereicht. Hintergrund ist ein mutmaßlicher Verstoß gegen bestehende Lichtrechte eines vom Fonds gehaltenen Gebäudes.
Hintergrund des Rechtsstreits
Die Kuwait Investment Authority ist Eigentümerin des Willis Building, das sich in unmittelbarer Nähe des geplanten Baus befindet. Der Fonds argumentiert, dass der Bau des neuen 36-stöckigen Towers den Zugang zu natürlichem Licht erheblich einschränken und damit die Attraktivität des Gebäudes für Mieter sowie dessen Marktwert deutlich mindern würde.
In der Klage fordert der Fonds entweder ein gerichtliches Bauverbot für das Projekt in der aktuellen Form oder eine finanzielle Entschädigung, die sich auf mehrere Dutzend Millionen Pfund Sterling belaufen könnte.
Rechtliche Grundlage
Nach englischem Recht genießen Lichtrechte einen hohen Schutz. Wenn ein Gebäude über mehr als 20 Jahre ungehinderten Zugang zu natürlichem Licht durch bestimmte Fenster hatte, entsteht ein gesetzlich geschütztes Lichtrecht. Jede wesentliche Einschränkung dieses Lichts kann einen Anspruch auf Unterlassung oder Schadenersatz begründen.
Gerichtsverfahren wegen Lichtrechten sind insbesondere in dicht bebauten Stadtgebieten wie London keine Seltenheit.
Position des Entwicklers
Das City Tower Projekt wird von Axa Investment Managers in Zusammenarbeit mit Eric Parry Architects entwickelt. Die Projektverantwortlichen betonen, dass der Bau alle geltenden Bauvorschriften einhält, die notwendigen Genehmigungen erhalten hat und die Auswirkungen auf umliegende Gebäude sorgfältig geprüft wurden.
Sie argumentieren, dass eine mögliche Einschränkung der Lichtverhältnisse minimal sei und keine wesentliche Beeinträchtigung der Rechte Dritter darstelle.
Potenzielle Auswirkungen auf den Immobilienmarkt
Das Urteil in diesem Fall könnte erhebliche Folgen für zukünftige Stadtentwicklungsprojekte in London haben. Sollte das Gericht zugunsten des kuwaitischen Fonds entscheiden:
- Könnten die Versicherungskosten für Immobilienprojekte steigen.
- Würde der Schutz von Bestandsimmobilien gegenüber neuen Bauprojekten gestärkt.
- Könnte die Zahl der Klagen im Zusammenhang mit Lichtrechten zunehmen.
Eine Abweisung der Klage würde hingegen die städtische Entwicklung weiter erleichtern und die Priorität öffentlicher Interessen bestätigen.
Wirtschaftlicher Kontext
Der Büromarkt in London bleibt auch 2025 äußerst wettbewerbsintensiv. Der Zugang zu natürlichem Licht spielt bei der Auswahl von Büroflächen durch Mieter eine entscheidende Rolle. Eine Verschlechterung der Lichtverhältnisse kann zu sinkenden Mieteinnahmen und einer Abwertung der Immobilie führen.
Experten schätzen, dass der Wertverlust des Willis Building aufgrund der Lichtbeeinträchtigung zwischen 5 und 10 % betragen könnte, was einem finanziellen Verlust von 15 bis 30 Millionen Pfund Sterling entspricht.
Argumente der Parteien
Die Kuwait Investment Authority argumentiert:
- Erhebliche Beeinträchtigung der Mietattraktivität des Gebäudes
- Direkter Wertverlust der Immobilie
- Verletzung gesetzlich geschützter Lichtrechte
Der Entwickler von City Tower hingegen betont:
- Einhaltung aller geltenden Bau- und Planungsrichtlinien
- Bedeutung des Projekts für die städtische Entwicklung
- Geringfügige tatsächliche Auswirkungen auf benachbarte Gebäude
Das Gericht wird beurteilen müssen, ob die Einschränkung des Lichts eine wesentliche und unrechtmäßige Beeinträchtigung darstellt.
Mögliche Szenarien
Es gibt zwei wahrscheinliche Entwicklungen:
- Eine außergerichtliche Einigung mit Zahlung einer Entschädigung oder Anpassung des Bauprojekts
- Ein vollständiges Gerichtsverfahren, das ein wegweisendes Urteil im Bereich der Lichtrechte in urbanen Ballungsräumen zur Folge hätte
In jedem Fall wird dieses Verfahren Einfluss auf die zukünftige Stadtplanung und Baupraxis in London haben.
Fazit
Die Klage der Kuwait Investment Authority gegen City Tower zeigt die zunehmende Komplexität des Spannungsfelds zwischen urbaner Verdichtung und dem Schutz bestehender Eigentumsrechte. Mit wachsender Bebauungsdichte wird die Frage der Lichtrechte an Bedeutung gewinnen.
Das Urteil in diesem Fall wird nachhaltige Auswirkungen auf die städtebauliche Praxis, die Architektur neuer Hochhausprojekte und die Rechtspositionen von Immobilieneigentümern in Großbritannien haben. Schon jetzt zählt dieser Rechtsstreit zu den aufmerksamst verfolgten Entwicklungen auf dem britischen Immobilienmarkt im Jahr 2025.
