Kroatien und Montenegro sind zwei beliebte Ziele für Investitionen in Ferienimmobilien an der Adriaküste. Beide Länder bieten wunderschöne Strände, eine gut entwickelte Infrastruktur und einen wachsenden Tourismusmarkt. Dennoch unterscheiden sich Immobilieninvestitionen in diesen Ländern hinsichtlich Preisniveau, Rendite, Steuern und rechtlichen Rahmenbedingungen. In diesem Artikel vergleichen wir, wo es im Jahr 2024-2025 rentabler ist, eine Ferienimmobilie zu kaufen, und analysieren die durchschnittlichen Preise sowie die potenzielle Rendite.
1. Immobilienmarkt in Kroatien
Preise und Trends
Kroatien ist seit 2013 Mitglied der Europäischen Union, was seine Attraktivität für Investoren erhöht hat. In den letzten Jahren verzeichnet der Immobilienmarkt aufgrund des wachsenden Tourismus und der verbesserten Infrastruktur ein stabiles Wachstum.
Durchschnittliche Immobilienpreise in beliebten Regionen (2024):
- Dubrovnik: 5.000 – 7.000 €/m²
- Split: 3.500 – 5.000 €/m²
- Zadar: 2.500 – 3.800 €/m²
- Istrien: 2.500 – 4.500 €/m²
Trends:
- Hohe Nachfrage nach Immobilien in Küstennähe.
- Preisanstieg von 5-7 % pro Jahr.
- Die Einführung des Euro im Jahr 2023 hat den Markt stabilisiert.
Rentabilität und Mieteinnahmen
Ferienimmobilien in Kroatien sind unter Touristen sehr gefragt. Die durchschnittliche Bruttorendite bei Kurzzeitvermietung liegt zwischen 5 und 8 % pro Jahr.
Durchschnittliche Mietpreise in der Hauptsaison:
- Apartment in Dubrovnik (50 m²) – 150-250 € pro Nacht
- Villa in Istrien (200 m²) – 400-800 € pro Nacht
Steuern und Kosten
- Grunderwerbssteuer: 3 %
- Einkommensteuer auf Mieteinnahmen: 10-15 %
- Jährliche Grundsteuer: 0,1-1 %
2. Immobilienmarkt in Montenegro
Preise und Trends
Montenegro ist einer der dynamischsten Immobilienmärkte auf dem Balkan und zieht Investoren mit niedrigen Steuern und einem flexiblen Aufenthaltsprogramm durch Investitionen an.
Durchschnittliche Immobilienpreise (2024):
- Budva: 2.800 – 4.500 €/m²
- Kotor: 2.500 – 4.000 €/m²
- Tivat: 3.000 – 5.500 €/m²
- Bar: 1.800 – 3.000 €/m²
Trends:
- Starke Entwicklung des Luxusimmobilienmarkts.
- Preisanstieg von 7-10 % pro Jahr.
- Hohe Nachfrage von ausländischen Käufern.
Rentabilität und Mieteinnahmen
Ferienimmobilien in Montenegro sind ebenfalls sehr gefragt, insbesondere in Budva, Kotor und Tivat. Die durchschnittliche Bruttorendite bei Kurzzeitvermietung liegt zwischen 6 und 10 % pro Jahr.
Durchschnittliche Mietpreise in der Hauptsaison:
- Apartment in Budva (50 m²) – 100-200 € pro Nacht
- Villa in Kotor (200 m²) – 300-700 € pro Nacht
Steuern und Kosten
- Grunderwerbssteuer: 3 %
- Einkommensteuer auf Mieteinnahmen: 9 %
- Jährliche Grundsteuer: 0,1-1 %
3. Vergleich der wichtigsten Investitionskennzahlen
| Kriterium | Kroatien | Montenegro |
|---|---|---|
| Durchschnittlicher Immobilienpreis | 2.500 – 7.000 €/m² | 1.800 – 5.500 €/m² |
| Jährliches Preiswachstum | 5-7 % | 7-10 % |
| Mietrendite | 5-8 % | 6-10 % |
| Grunderwerbssteuer | 3 % | 3 % |
| Einkommensteuer auf Mieteinnahmen | 10-15 % | 9 % |
| Jährliche Grundsteuer | 0,1-1 % | 0,1-1 % |
| Möglichkeit eines Aufenthaltsstatus | Nein | Ja (bei Investitionen über 250.000 €) |
4. Wo lohnt sich eine Investition mehr?
Vorteile von Kroatien:
- EU-Mitgliedschaft – stabiler Markt mit Investitionsschutz.
- Hohe Liquidität – Immobilien lassen sich leichter weiterverkaufen.
- Beliebte Touristendestination – konstante Nachfrage nach Ferienvermietung.
Vorteile von Montenegro:
- Erschwinglichere Preise – hochwertige Immobilien zu günstigeren Preisen.
- Höhere Mietrenditen – bessere Rentabilität als in Kroatien.
- Aufenthalt durch Investitionen – Möglichkeit, eine Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten.
Fazit
Die Wahl zwischen Kroatien und Montenegro hängt von den Prioritäten des Investors ab:
- Wenn Stabilität, Liquidität und EU-Mitgliedschaft wichtig sind, ist Kroatien die sicherere Wahl.
- Wenn hohe Mietrenditen und die Möglichkeit einer Aufenthaltsgenehmigung entscheidend sind, bietet Montenegro mehr Vorteile.
Beide Länder bieten attraktive Investitionsmöglichkeiten, und die Entscheidung hängt von der Strategie und den individuellen Prioritäten jedes Investors ab.
