ERENA ABROAD – Immobilienmarkt auf Bali: Chancen und Risiken für Investoren

Bali ist seit Jahren ein beliebtes Ziel für Auswanderer, digitale Nomaden und Investoren. In jüngster Zeit zieht es besonders viele Europäer, darunter Deutsche und Franzosen, aber auch zahlreiche Russen, die vor dem Krieg in der Ukraine fliehen. Die Nachfrage nach Immobilien auf der Insel ist gestiegen, doch der Markt unterscheidet sich grundlegend von vielen westlichen Immobilienmärkten. Besonders das Konzept der Erbpacht (Leasehold) spielt eine zentrale Rolle.

Warum zieht es so viele Menschen nach Bali? Bali hat sich in den letzten Jahren zu einem Hotspot für internationale Auswanderer und Investoren entwickelt. Doch was macht die Insel so attraktiv?

• Lebensqualität: Tropisches Klima, endlose Strände und eine entspannte Atmosphäre ziehen viele Menschen an, die dem stressigen Alltag in westlichen Ländern entfliehen möchten.
• Kostenvorteile: Im Vergleich zu Europa oder den USA sind die Lebenshaltungskosten deutlich niedriger. Eine hohe Lebensqualität ist mit weniger finanziellen Mitteln erreichbar.
• Steigende digitale Infrastruktur: Mit dem Ausbau von Coworking-Spaces, schnellem Internet und einer digitalen Nomaden-Community ist Bali zu einem Magnet für Remote-Arbeiter geworden.
• Tourismus und wirtschaftliche Dynamik: Der stetige Anstieg der Touristenzahlen sorgt für stabile Einnahmequellen und macht die Insel für Investoren attraktiv.
• Kulturelle Vielfalt: Bali bietet eine einzigartige Mischung aus traditioneller Kultur und moderner Expat-Community.

Eigentumsverhältnisse: Kauf versus Erbpacht Eines der wichtigsten Themen beim Immobilienerwerb auf Bali ist das Landrecht. Ausländische Investoren können in Indonesien grundsätzlich kein Land in vollem Eigentum erwerben. Stattdessen wird Land meist als Erbpacht (Leasehold) für eine bestimmte Zeit – oft 25 bis 30 Jahre – vergeben, mit einer Option auf Verlängerung.

Vorteile der Erbpacht:

• Günstigere Kaufpreise, da das Land nicht vollständig erworben wird.
• Oft einfache Abwicklung, insbesondere für Nicht-Indonesier.
• Hohe Liquidität, da Immobilien leichter wieder verkauft oder verpachtet werden können.

Nachteile der Erbpacht:

• Unsicherheit bei Verlängerungen: Es besteht das Risiko, dass der Pachtvertrag nach Ablauf nicht erneuert wird oder nur zu stark erhöhten Konditionen.
• Begrenzte Kontrolle über das Land: Der Eigentümer des Grundstücks kann bestimmte Nutzungsrechte einschränken.

Preise für Immobilien auf Bali Die Immobilienpreise auf Bali variieren stark je nach Lage, Bauqualität und Pachtmodell.

• Luxusvillen in Canggu, Seminyak oder Uluwatu: 300.000 bis 1,5 Millionen USD (Erbpacht für 25-30 Jahre)
• Mittelklasse-Villen in Ubud oder Sanur: 150.000 bis 400.000 USD
• Budgetfreundliche Apartments oder kleine Häuser in weniger touristischen Gegenden: 50.000 bis 150.000 USD

Freistehende Grundstücke zum Bauen kosten zwischen 100 und 600 USD pro Quadratmeter, je nach Lage.

Mietpreise: Kurzfristige vs. Langfristige Vermietung Bali ist sowohl für Touristen als auch für Langzeitmieter attraktiv. Die Mietpreise unterscheiden sich je nach Zielgruppe erheblich:

• Kurzfristige Vermietung (Airbnb, Booking.com):
  • Luxuriöse Villen: 300 bis 1.000 USD pro Nacht
  • Mittelklasse-Villen: 100 bis 300 USD pro Nacht
  • Apartments & kleinere Häuser: 50 bis 150 USD pro Nacht
• Langfristige Vermietung (monatlich, Jahresverträge):
  • Luxusvillen: 3.000 bis 10.000 USD pro Monat
  • Mittelklasse-Villen: 1.500 bis 4.000 USD pro Monat
  • Günstige Häuser/Apartments: 500 bis 1.500 USD pro Monat

Renditeaussichten und Markttrends Bali gilt als attraktiver Standort für Immobilieninvestitionen, aber die oft genannten Renditen von 30 % oder mehr sollten mit Vorsicht betrachtet werden. Tatsächliche Renditen hängen von mehreren Faktoren ab, darunter:

• Lage der Immobilie: Touristengebiete wie Canggu, Seminyak oder Uluwatu sind rentabler als abgelegene Orte.
• Vermietungsstrategie: Kurzfristige Vermietung erzielt höhere Renditen, erfordert aber auch mehr Management und unterliegt saisonalen Schwankungen.
• Wachstum des Tourismus: Die Besucherzahlen auf Bali steigen kontinuierlich, was die Nachfrage nach Unterkünften stabil hält.
• Betriebskosten: Wartung, Personal und Behördengebühren können einen erheblichen Teil der Einnahmen aufzehren.

Marktentwicklung und Herausforderungen In den letzten fünf Jahren sind die Immobilienpreise auf Bali stetig gestiegen, teilweise um 10-20 % pro Jahr in beliebten Gegenden. Dies liegt vor allem an der steigenden Nachfrage durch ausländische Käufer und Investoren. Dennoch gibt es Herausforderungen:

• Regulierungen: Die indonesische Regierung könnte Gesetze für ausländische Investoren verschärfen.
• Umweltprobleme: Der Bau-Boom führt zu Wasserknappheit und Überlastung der Infrastruktur.
• Marktsättigung: In einigen Gebieten gibt es bereits ein Überangebot an Mietobjekten, was die Renditen drücken könnte.

Investieren in Immobilien auf Bali kann lohnenswert sein, erfordert jedoch eine genaue Marktanalyse und Berücksichtigung der lokalen Gesetze. Die Erbpacht-Modelle bieten eine erschwingliche Möglichkeit, in den Markt einzusteigen, bergen aber Risiken. Wer sich für eine Investition entscheidet, sollte sich umfassend beraten lassen und mögliche Szenarien – einschließlich Änderungen der Pachtbedingungen – einkalkulieren.

Für Investoren, die bereit sind, die Besonderheiten des balinesischen Marktes zu verstehen und strategisch vorzugehen, bietet die Insel nach wie vor attraktive Renditechancen.