Ab dem 1. Januar 2025 tritt in Deutschland eine umfassende Reform der Grundsteuer in Kraft. Bis zum 31. Januar 2023 mussten Immobilieneigentümer eine Steuererklärung abgeben. Aber wie wird die neue Grundsteuer berechnet, und welche Schritte sind jetzt erforderlich? Dieser Artikel bietet einen detaillierten Überblick und praktische Tipps.
Was ist die Grundsteuer?
Die Grundsteuer ist eine kommunale Steuer, die jährlich auf Grundstücke erhoben wird. Es gibt drei Arten der Grundsteuer:
- Grundsteuer A (agrarisch): Für land- und forstwirtschaftliche Flächen.
- Grundsteuer B (baulich): Für bebaute und bebaubare Grundstücke sowie Gebäude.
- Grundsteuer C (unbebaut): Mit der Reform eingeführt, um unbebaute Flächen höher zu besteuern und Spekulationen entgegenzuwirken.
Für die meisten Eigentümer ist die Grundsteuer B von besonderer Bedeutung.
Warum eine Reform?
Bisher basierte die Grundsteuer auf veralteten Einheitswerten von 1935 (Ostdeutschland) und 1964 (Westdeutschland). Diese Werte führten zu erheblichen Verzerrungen, da sie die heutigen Marktverhältnisse nicht widerspiegelten. Das Bundesverfassungsgericht erklärte diese Berechnungsgrundlage für verfassungswidrig, was eine Reform erforderlich machte.
Neue Berechnungsgrundlage
Ab 2025 basiert die Grundsteuer auf neuen Bewertungsmethoden. Die Finanzämter bewerten etwa 35 Millionen Grundstücke neu. Die Berechnung erfolgt weiterhin in drei Schritten:
- Grundsteuerwert: Er ersetzt den bisherigen Einheitswert und berücksichtigt Faktoren wie Lage, Fläche, Bodenrichtwert, Gebäudetyp und Baujahr.
- Grundsteuermesszahl: Bestimmt den steuerpflichtigen Anteil des Grundsteuerwerts.
- Hebesatz: Wird von den Gemeinden festgelegt und variiert stark.
Formel: Grundsteuerwert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = Jahresgrundsteuer
Was müssen Eigentümer tun?
Zwischen dem 1. Juli 2022 und dem 31. Januar 2023 mussten Eigentümer eine Steuererklärung abgeben. Auf Basis dieser Angaben berechnen die Finanzämter den neuen Grundsteuerwert, und die Kommunen legen den Hebesatz fest. Ab 2025 wird die neue Grundsteuer fällig.
Versäumte Frist
Wer die Abgabefrist verpasst hat, erhält ein Erinnerungsschreiben und eine neue Frist. Werden die Daten nicht rechtzeitig eingereicht, drohen Bußgelder. Außerdem können die Finanzämter die Werte schätzen, was zu höheren Steuerbeträgen führen kann.
Praktische Tipps zur Steuererklärung
- Erforderliche Angaben:
- Grundstücksfläche
- Bodenrichtwert
- Wohnfläche
- Baujahr
- Lage des Grundstücks
- Nutzungsart
- Quellen: Kaufvertrag, Grundbuchauszüge, Bodenrichtwertportale (z. B. BORIS).
- Hilfe: Wer die Erklärung nicht selbst erstellen möchte, kann eine Steuerberatung beauftragen (Kosten: 200–300 Euro).
Änderungen durch die Reform
Für bebaute Grundstücke
Diese werden künftig nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Dabei wird die Nettokaltmiete mit dem Immobilienwert multipliziert, der sich aus verschiedenen Kriterien ergibt.
Für unbebaute Grundstücke
Die neue Grundsteuer C ermöglicht den Gemeinden, diese Flächen höher zu besteuern.
Für Nichtwohnimmobilien
Das Sachwertverfahren bleibt bestehen und summiert die Werte von Boden, Gebäude und Außenanlagen.
Wer muss mit höheren Kosten rechnen?
- Bewohner von Großstädten: In teuren Gegenden können die Werte deutlich steigen.
- Eigentümer von Einfamilienhäusern: Diese Grundstücke werden oft höher bewertet.
- Eigentümer unbebauter Grundstücke: Die neue Grundsteuer C führt zu höheren Abgaben.
Ausnahmen und Befreiungen
- Denkmalschutz: Wegen der hohen Kosten für Erhaltung und Umbau.
- Leerstand: Bei Mietausfällen aufgrund von Schäden oder strukturellen Problemen.
- Gemeinnützige Einrichtungen: Krankenhäuser, Schulen und wissenschaftliche Institutionen.
Betroffene müssen bis zum 31. März des Folgejahres einen Antrag auf Steuererlass stellen.
Fazit
Die Grundsteuerreform stellt eine wesentliche Änderung für Immobilieneigentümer dar. Eine rechtzeitige und korrekte Steuererklärung hilft, Probleme zu vermeiden. Da die Berechnung je nach Bundesland unterschiedlich ist, empfiehlt es sich, frühzeitig Informationen einzuholen und gegebenenfalls professionelle Unterstützung in Anspruch zu nehmen.
