12 Schlüssel-Schritte: Ein umfassender Leitfaden zum Immobilienkauf in Portugal

Portugal ist zu einer der beliebtesten Destinationen für Immobilieninvestoren, Rentner und Expats geworden. Mit seinem milden Klima, der reichen Kultur, den erschwinglichen Lebenshaltungskosten und seiner strategischen Lage in Europa bietet das Land eine einzigartige Mischung aus Lebensqualität und Investitionsmöglichkeiten. Ob zur privaten Nutzung oder als Kapitalanlage – der portugiesische Immobilienmarkt zieht Käufer aus der ganzen Welt an. In diesem Leitfaden erklären wir die wichtigsten Schritte beim Immobilienkauf in Portugal sowie die anfallenden Kosten und weitere wichtige Aspekte.

Schritt 1: Den Immobilienmarkt recherchieren

Bevor Sie in den portugiesischen Immobilienmarkt einsteigen, sollten Sie sich einen Überblick über aktuelle Trends, Immobilienpreise und Wachstumspotenziale verschaffen. Der Immobilienmarkt in Portugal ist vielfältig und bietet Optionen von Küstenimmobilien bis hin zu ländlichen Anwesen, die jeweils eigene Vorteile haben. Die Preise variieren je nach Lage, Größe und Art der Immobilie.

• Durchschnittliche Preise (2024):
  • Lissabon: 3.000 €/m²
  • Porto: 2.100 €/m²
  • Kleinere Städte/ländliche Gebiete: 1.200–1.500 €/m²

Plattformen wie Idealista oder Imovirtual können Ihnen aktuelle Informationen zu Angeboten und Trends liefern.

Schritt 2: Die richtige Immobilienart wählen

In Portugal gibt es verschiedene Arten von Immobilien, darunter Apartments, Villen, Reihenhäuser und ländliche Anwesen. Ihre Wahl hängt von Ihren Vorlieben, Ihrem Budget und Ihrem Ziel (private Nutzung oder Investition) ab.

• Apartments: In Städten wie Lissabon und Porto liegen die Preise zwischen 2.500 und 4.500 €/m².
• Villen: Küstenvillen, insbesondere in der Algarve, kosten zwischen 3.000 und 10.000 €/m².
• Ländliche Immobilien: In weniger bevölkerten Regionen liegen die Preise bei 1.200–2.500 €/m².

Schritt 3: Beliebte Regionen für den Kauf

Einige Regionen in Portugal sind aufgrund ihrer Lebensqualität und ihres Investitionspotenzials besonders attraktiv für ausländische Käufer:

• Lissabon: Die Hauptstadt ist ein Zentrum für Kultur und Wirtschaft, jedoch sind die Immobilienpreise hier höher.
• Algarve: Mit ihrem sonnigen Klima und den wunderschönen Stränden ist die Algarve ideal für Rentner und Zweitwohnsitze.
• Porto: Porto bietet historischen Charme, ausgezeichnetes Essen und niedrigere Preise als Lissabon.
• Madeira und Azoren: Diese Inseln bieten ruhige Umgebungen und niedrigere Immobilienpreise, ideal für ein entspanntes Leben.

Schritt 4: Der Kaufprozess für Ausländer

Ausländer dürfen in Portugal ohne Einschränkungen Immobilien kaufen. Es ist jedoch wichtig, den Prozess zu verstehen, um einen reibungslosen Ablauf zu gewährleisten. Die wichtigsten Schritte sind:

1. Steuernummer (NIF) beantragen: Erforderlich für alle finanziellen Transaktionen.
2. Portugiesisches Bankkonto eröffnen: Notwendig für die Abwicklung von Zahlungen.
3. Vorvertrag (Promessa de Compra e Venda) unterschreiben: Ein vorläufiger Vertrag mit Zahlungsdetails.
4. Kaufvertrag (Escritura de Compra e Venda): Der endgültige Vertrag, der vor einem Notar unterzeichnet wird und den Eigentumsübergang bestätigt.

Schritt 5: Kaufnebenkosten

Neben dem Kaufpreis fallen in Portugal weitere Kosten an:

• Grunderwerbssteuer (IMT): Die Rate variiert je nach Wert und Lage der Immobilie (1 % bis 8 %).
• Stempelsteuer: 0,8 % des Kaufpreises.
• Notar- und Registrierungsgebühren: Zwischen 1.000 und 2.000 €.
• Anwaltskosten: In der Regel 1.000 bis 2.500 €.

Schritt 6: Technischen Zustand der Immobilie prüfen

Es ist unerlässlich, den Zustand der Immobilie zu prüfen, insbesondere bei älteren Gebäuden. Beauftragen Sie einen Gutachter, um eventuelle strukturelle Probleme oder Reparaturbedarfe zu identifizieren und unerwartete Kosten zu vermeiden.

Schritt 7: Den Preis verhandeln

Preisverhandlungen sind in Portugal ein üblicher Bestandteil des Immobilienkaufs. In beliebten Regionen wie Lissabon sind die Preise oft weniger verhandelbar, aber in anderen Gebieten kann es mehr Spielraum geben. Ein erfahrener Makler oder Anwalt kann Ihnen helfen, einen fairen Preis zu erzielen.

Schritt 8: Eine Hypothek arrangieren

Ausländische Käufer können in Portugal Hypotheken erhalten, in der Regel bis zu 70–80 % des Immobilienwerts. Portugiesische Banken bieten wettbewerbsfähige Zinssätze, und der Antragsprozess dauert normalerweise 6 bis 8 Wochen.

• Hypothekenzinsen: 1,5 % bis 3,5 %, abhängig von Ihrem Profil und der Bank.

Schritt 9: Dokumente für den Kauf

Folgende Dokumente sind erforderlich, um den Kauf abzuschließen:

• Reisepass oder EU-Ausweis
• Steuernummer (NIF)
• Einkommensnachweise oder Finanzierungsnachweise
• Bankauszüge
• Wohnsitznachweis
• Vollmacht (falls ein Vertreter den Kauf für Sie abwickelt)

Schritt 10: Eigentumsregistrierung

Nach Abschluss des Kaufs muss die Immobilie im portugiesischen Grundbuch (Conservatória do Registo Predial) eingetragen werden. Dieser Prozess, der Ihr Eigentum rechtlich bestätigt, dauert in der Regel einige Wochen.

Schritt 11: Immobiliensteuern

Immobilienbesitzer in Portugal müssen eine jährliche Grundsteuer zahlen, die als IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) bezeichnet wird. Der Steuersatz liegt zwischen 0,3 % und 0,8 % des steuerpflichtigen Werts der Immobilie. Zusätzlich können Steuern auf Mieteinnahmen oder Kapitalgewinne anfallen, wenn Sie die Immobilie verkaufen.

Schritt 12: Die Immobilie vermieten

Wenn Sie planen, Ihre Immobilie zu vermieten, müssen Sie die lokalen Vorschriften einhalten. Kurzzeitvermietungen, insbesondere in touristischen Gebieten wie Lissabon, Porto und der Algarve, sind sehr beliebt.

• Mietpreise: In Lissabon liegen die Mietpreise für Einzimmerwohnungen zwischen 800 und 1.500 € pro Monat.

Fazit: Tipps für Käufer

• Recherchieren Sie gründlich, um den Markt zu verstehen und die richtige Immobilie auszuwählen.
• Beauftragen Sie einen Anwalt, um rechtliche Aspekte zu klären und den Prozess zu erleichtern.
• Berücksichtigen Sie zusätzliche Kosten wie Steuern, Notargebühren und Wartung.
• Denken Sie an das langfristige Wertsteigerungspotenzial in Ihrer Wunschregion.
• Erwägen Sie eine Vermietung, um passives Einkommen zu erzielen, falls Sie die Immobilie nicht selbst nutzen.

Der Immobilienkauf in Portugal bietet zahlreiche Vorteile. Wenn Sie diese Schritte befolgen, sind Sie bestens vorbereitet, eine Immobilie zu erwerben, die Ihren Bedürfnissen und Ihrem Budget entspricht.

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• Leitfaden zum Immobilienkauf in Spanien: Entdecken Sie alle Schritte, Steuern und rechtlichen Aspekte beim Kauf einer Immobilie in Spanien. [Mehr dazu hier].
• Leitfaden zum Immobilienkauf in Deutschland: Erfahren Sie mehr über den Prozess, die Steuerregelungen und die Kosten im Zusammenhang mit dem Kauf von Immobilien in Deutschland. [Mehr dazu hier].

Beide Leitfäden bieten wertvolle Einblicke in den Kaufprozess, die rechtlichen Anforderungen und die damit verbundenen Kosten in diesen Ländern.

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